地域要因

過去一年間特段の変動は見られず、大井町の不動産需要は弱く、一般的要因等の影響を受けて周辺地域内の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと思料される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな下落傾向にある。

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。近隣地域は一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域で、地価水準が総じて低いことから自用目的での取引が中心である。なお収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。本件では比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域の農家住宅地域であり需要は低調である。平成26年3月に「足柄紫水大橋」開通し「開成」駅へのアクセスが便利になった。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であり、現状どおり推移するものと予測する。足柄紫水大橋の開通による利便性向上や値頃感は認められるが、実需が弱く地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は農家住宅が主体の住宅地域である。アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。需要者は、代替・競争関係にある他の不動産との比較から購入物件を絞り込むため、市場で生起した取引事例に基づき求められた比準価格は十分な説得力を有する者と判断する。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近い旧来からの住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性、利便性に着目して価格形成される住宅地域である。比準価格は町内から規範性の高い複数の事例を収集し試算され信頼性は高い。駅に近いことからアパートも見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

域内の道路は狭隘で坂道が多いが、駅徒歩圏内で小学校や駅前商店街にも近く生活に便利な既成住宅地である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

松田町∼開成町を結ぶ県道背後の既成住宅地で、街並みは古いが、駅徒歩圏内で小学校や駅前商店街にも近く生活に便利な地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分は現状と大差なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅地の需要者は快適性・利便性等と地価を比較考量して選択する。比準価格は類似地域の多数の取引事例から求められた市場性を反映する説得力の高い価格である。一方、生活に便利な地域で周辺には家族向けアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大井町との町境に近い松田町∼開成町を結ぶ県道背後で、住環境が良く路線商業店舗に恵まれた住宅地である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

大井町との町境に近い松田町南部の区画整然とした新興住宅地である。現状は空地等も多いが、東名大井松田IC等に近いことから今後は建売住宅やアパート等が建設され住宅地としての熟成度が高まるものと推測される。

価格決定の理由

住宅地の需要者は快適性・利便性等と地価を比較考量して選択する。比準価格は類似地域の多数の取引事例から求められた市場性を反映する説得力の高い価格である。一方、高速ICに近く周辺には家族向けアパートも多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

松田町∼大井町を結ぶ県道背後の住宅地で最近はミニ開発も見られるが、駅からは遠く未だその熟成度も低い。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

松田町∼大井町を結ぶ県道背後の住宅地で、現状は空地等が多く見られるが、東名大井松田ICに近く、また、値頃感もあることから、今後は建売業者によるミニ開発等で住宅地としての熟成度が高まるものと推測される。

価格決定の理由

住宅地の需要者は快適性・利便性等と地価を比較考量して選択する。比準価格は類似地域等の多数の取引事例から求められた市場性を反映する説得力の高い価格である。一方、新興住宅地で周辺にはアパート等が散見される程度であるが、土地価格に見合う賃料水準にないため収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前広場に面して中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。小規模な画地が多く格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

新松田駅前に小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。商業集積度は低く地価は下落基調である。

価格決定の理由

比準価格は、商業地であるため県西部から広域的に事例を収集し、規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。商業地であるが、自用の店舗、事務所が中心で賃貸物件は少ない。土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

成熟の度合いを増した住宅地域である。地域要因に特に変動はないが、2年前より地域南方近傍で全71区画の大型開発分譲が行われている。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の多い住宅地域であり、地価は緩やかな下落基調にある。地域南方の近傍で全71区画が開発分譲中であるが、画地規模を絞った総額重視の企画であるため単価的には現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

比較的整然とした一般住宅の多い住宅地域である。周辺にアパート等は少なく市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。