地域要因

当町人口も横這いから減少に転じ宅地需要にも陰りがみられるところから、地域内地価も弱含みにて推移しつつある。

地域要因の将来予測

町中心部近くの中規模一般住宅の多い国道背後の住宅地域で、周辺には農地等も見られ、徐々に宅地化が進展するものと思われる。当町人口も横這いから減少に転じ、地域地価は弱含みでの推移が続くものと予測される。

価格決定の理由

 対象地域は町中心部近くにあって一般住宅主体の国道背後の住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるも、自己所有地の有効活用目的のものが主にて、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標とし価格決定されることが一般的であるため、信頼性ある取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からのやや規模の大きい区画が整然とした分譲住宅地域内にある。当該地域の地価の下落幅はやや緩和しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、旧来から存する比較的画地規模の大きい分譲住宅地域である。景気動向を反映し、地価はやや弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性は高いものと判断する。一方地域内は戸建住宅が大半を占め、自己使用目的の戸建住宅の取引が支配的で賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に求められた。したがって同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めた実証性の高い比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業中心は当該地域の商業地から新153号バイパス沿いの大型店舗へと移行しつつあり、地域内の地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

本地域は国道沿いの既成商業地域。郊外の国道153号バイパス沿いに商圏が移行しつつあり、当該道路沿いの大型店舗への顧客の流出等商況は衰退傾向にある。地価は今後も下落基調にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、近時における現実の商業地取引を基に求められており、いずれも補修正は適切に行われ、かつ各事例の特徴に応じた斟酌が加えられており妥当な価格であると思料される。一方、収益価格は依然として商況が停滞していることによる低廉な賃料水準等により、比準価格と比べて低く試算された。よって市場性を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

南箕輪村自体は人口増が続いているも、供給自体も多いところから需給バランスの中で地価自体はやや弱含みにて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象地域は一般住宅を中心とした郊外の住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるも、アパート等は自己所有地の有効活用目的のものが主で、居住の快適性が価格形成要因の中心をなす本地域において収益価格は低位に試算された。取引価格水準を指標とし価格決定されることが一般的であるため、信頼性ある同村内での取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

周辺では農地を開発した宅地分譲がみられる。近隣地域内では特に発展的要因はなく現状維持で推移する地域と予測される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺には共同住宅も散見されるものの、対象地の存する近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅団地である。近隣地域には賃貸物件が無く、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用していない。従って、市場の実態を反映した取引価格に基づく比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。