長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４(伊那松島駅・木ノ下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,500円

2017年01月01日に行った長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,500円/㎡としました。

長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
住居表示 
価格31,500円/㎡
交通施設、距離伊那松島、400m
地積264㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西8.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

下平智行氏による調査レポート

不動産鑑定士下平智行
価格31,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業中心は当該地域の商業地から新153号バイパス沿いの大型店舗へと移行しつつあり、地域内の地価は弱含みである。
地域要因の将来予測本地域は国道沿いの既成商業地域。郊外の国道153号バイパス沿いに商圏が移行しつつあり、当該道路沿いの大型店舗への顧客の流出等商況は衰退傾向にある。地価は今後も下落基調にて推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、伊那松島駅周辺の商業地域や周辺路線商業地域及びそれら背後の混在地域で、特に幹線道路沿いの既存路線商業地域に強い代替関係を認めることができる。需要者の中心は地元の個人事業者が主である。需給動向は、新国道153号バイパス沿いへの大型店舗出店等の影響を受け、当地域の商況は停滞気味であり需要は弱含みで推移している。中心となる価格帯は、取引ごと個別性が強く、かつ取引事例も数が少ないことから把握は困難である。
一般的要因地方経済の先行き不透明感を反映し、箕輪町内においても地価の下落傾向が継続中である。

真子浩氏による調査レポート

不動産鑑定士真子浩
価格31,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗の大型化、郊外化が進んでおり、旧来からの市街地の商業地域は衰退している。
地域要因の将来予測国道沿いの既存商業地域であり、郊外大型店等への顧客の流出により商況は衰退傾向にある。地域の競争力の低下等により店舗需要は少なく、地価は今後とも下落基調にて推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR伊那松島駅を中心とする町内の商業地域並びに周辺路線商業地域であり、広くは上伊那地域の商業地域に代替性が認められる。需要者は町内の個人事業者が中心である。当該地域周辺における近年の需給動向としては営業収益の悪化や郊外型量販店に対する競争力の低下等から需要の弱含み傾向にあり、土地取引件数も低位で推移している。当該地域内での商業地需要は極めて弱く、事例も個別事情が反映され、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因町内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より低いものの、需要は総じて弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9140512
北緯 137度9873662

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字割手７９４１番２長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字北城１３１７３番６１長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字垣外９７６３番１０長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字小瀬９９７９番４長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字箕輪坂１１８０９番３長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田８５００番４長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字鉄砲島８９３０番１３

参考：近隣駅の地価相場

伊那松島駅(地価相場 27,400円/㎡)木ノ下駅(地価相場 20,500円/㎡)沢駅(地価相場 27,400円/㎡)北殿駅(地価相場 20,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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