地域要因

市内にあって、窯業地としての名残りを残す地域であるが、熟成した住宅地であることから、価格形成に影響を与える地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

窯業地の地縁的選好性を有し、圏外からの転入者はほぼ皆無の、多治見市郊外の熟成した住工混在地域で、取引市場がやや限定的である。窯業関連の不振の長期間化により、地価下落の継続を予測する。

価格決定の理由

窯業として著名で、一般住宅及び倉庫が混在した、中心部から離れた郊外にある地域で、新規賃貸建物は皆無の状態で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、地縁的選好性が強い点を考慮し、選択した事例は市之倉町内及び地域の特性の類似する混在地のもので、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が大半であることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の丘陵地に比較的早い段階に開発された住宅団地で、入居者の高齢化等を背景に需要は少なく、低迷が続いている。

地域要因の将来予測

昭和40年代前半に丘陵地に造成開発された戸建住宅団地。郊外の住宅地で傾斜もあり、更に画地規模が比較的大きく総額の観点からも買い手需要は弱い。地価は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は郊外の戸建住宅団地であり自用目的での取引が中心である。収益物件は、転勤等に伴う一時的利用としての貸家供給が考えられる程度である。戸建住宅賃貸は投資効率は極めて低く投資目的での売買はほぼ皆無である。このため収益還元法は適用しなかった。総額や住環境が重視される住宅地で市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅団地であり、環境に特に変動はない。入居開始時期が古いため、居住層の高齢化が進行しており、特に若年層からの人気が減退している。

地域要因の将来予測

戸建住宅団地として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。古い住宅団地であるため、居住層が高齢化しており、特に若年層からの人気は低い。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は熟成した大規模住宅団地内にあり、居住環境に着目した自己使用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格の水準を指標に価格を決定する傾向にあるため、取引事例を基礎とする比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺にアパート等の賃貸専用物件はなく、戸建住宅が一時的に貸家とされる例が見られる程度である。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は市街化調整区域内の住宅地域で、山間部に位置し、需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域は農家住宅を主体とした調整区域であることから取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

新規出店は少なく、地域要因に特段の変化は見れらない。

地域要因の将来予測

接面する県道は当地域と、衰退傾向にある滝呂、笠原地区を結んでいるため、準幹線道路沿いではあるが、当地域への事業者の出店意欲は弱く、今後暫くは弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証的かつ説得力を有する。一方、収益価格は賃貸物件の建築を想定したものであるが、投資元本に見合った収益が見込めないことから比準価格に比して低位に求められた。繁華性に乏しい市街地郊外の商業地であり、賃貸よりも自用目的の取引が大半であることから本件では、市場性等を反映している比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の普通住宅地域として用途的に熟成、安定しており地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地に形成される既成の住宅地域として熟成しており、今後も現時の用途的特性を維持しつつ推移すると予測する。マンション用地需要を主とする住宅地需要の増大から地価は横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法は、当該地域の需要者の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人であり、地域内には収益不動産の立地も殆ど見られない。更に対象標準地の規模から共同住宅建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。