地域要因

市街地近郊の住宅地域であるが、街路条件が相対的に見劣りすることから、同一需給圏内においては、やや競争力に劣る。

地域要因の将来予測

市街地周辺の既存の住宅地域であり、周辺環境の変化は特に認められない。ほぼ当面現状維持が予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する取引事例を価格判定の基礎としており、実証的な価格である。戸建住宅の多い地域で、賃貸市場が未成熟なため及び賃料の硬直性から、収益価格は低位に求められた。対象標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ旧態依然とした住宅地域内であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が求められる地域であるため、比準価格を重視し、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い熟成度の高い住宅地域で、特に変動要因はないが既成住宅地と新興住宅地との二極化等により需要は依然としてやや弱含み傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見受けられるが戸建住宅が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域である。取引は居住目的が大半で信頼性のある事例を収集し得た。なお、現在の賃貸市場に於いては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心や小学校に近く、利便性に恵まれた既成住宅地域であるが、整然性に劣るため選好性は低い。当地域での大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を主体にして県営住宅や店舗も介在する旧来からの既成住宅地域で、今後も現環境のまま推移するものと思われる。景気の回復基調を背景に、地価は下落率を縮小させて推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には共同住宅もみられるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に基づく共同住宅を想定することは妥当性を欠くと思われるので、収益還元法は適用しなかった。対象標準地に係る需要者は快適性と市場動向を重視して行動するものと考えられるので、取引事例から求められた比準価格は規範性が高いものと判断される。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地中心部に比較的近い住宅地であり、利便性等に優れ、地域要因に特段の変動は見られず、不動産需要は安定している。

地域要因の将来予測

比較的安定した住宅地域で、当該地域の価格形成に影響を与える格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。また、地価水準は当面は景気動向等に左右され、現状では横ばい傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心として共同住宅が散見されるものの、居住のための自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも市場性が重視される。また、近隣地域、同一需給圏内の類似地域等から多数の規範性の高い取引事例を収集しえたので、比準価格の説得力は高いと判断される。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地価格から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

隣接する三郷第三土地区画整理事業が平成27年7月にが完了しているが、他には大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

成熟した郊外の住宅地域であるが、当面は土地区画整理の完了した隣接周辺部の良好な環境条件の影響を受けていくものと思われる。景気の回復基調を背景に、地価は概ね横這いで推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には共同住宅もみられるが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。対象標準地に係る需要者は快適性と市場動向を重視して行動するものと考えられるので、取引事例から求められた比準価格は規範性が高いものと判断される。従って、収益価格は参考に留め、比準価格を重視のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地近郊の小規模住宅を主体とした住宅地域であるが、画地規模が小さく選好性は低い。当地域における大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が主体の成熟した既成住宅地域で、今後も現環境のまま推移すると思われる。需要は弱含みであるものの、緩やかな景気の回復基調を背景に、地価は横這い若しくは下落率縮小で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には共同住宅もみられるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に基づく共同住宅を想定することは妥当性を欠くと思われるので、収益還元法は適用しなかった。対象標準地に係る需要者は快適性と市場動向を重視して行動するものと考えられるので、取引事例から求められた比準価格は規範性が高いものと判断される。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。