地域要因

生活利便性の向上が見られる住宅地域で不動産市場に底堅さが出てきた。

地域要因の将来予測

国道18号沿いに大型店舗の出店が進んだ影響で背後地として生活利便性が向上している。高崎市寄りの平坦部では比較的分譲地の売れ行きは底堅く、景気回復傾向により地価下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域において賃貸住宅の新築物件は乏しい。賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。土地取引では自用目的での取引が支配的であるため、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、想定要素を含む収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

安中市役所等の公共施設に近く、利便性の優る市中心部の住宅地に値頃感が出始めている。

地域要因の将来予測

景気回復傾向から地価下落に歯止めがかかりつつある。ただし、既成市街地の需要は相対的に弱く、特段の変動要因も見られないことから利用の現況は概ね現状維持傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパートを中心に周辺には共同住宅等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。一方、比準価格は同一需給圏内に所在する取引時点の新しい事例から適切な補修正を行って求められており説得力を有する。当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に比較的近い既存商業地域であり、郊外型量販店への顧客流出や空洞化等により商店街の衰退が進み、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

小売店舗のほか一般住宅も混在する中心部の既存商業地域に位置し、概ね現状の利用状況にて推移するものと予測する。地価水準については下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

低層店舗、一般住宅等が混在しており自用の店舗が中心となっている。賃貸物件は少なく新規物件も少ない。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格は市内に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので、市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られないものの不動産市場に底堅さが出てきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は既成住宅地域として成熟しており、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視される地域である。共同住宅も見受けられるが、自用目的の取引が中心で賃貸市場の成熟度も低く、土地価格に見合う賃貸水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い取引事例を基礎にして求めた比準価格を採用し、想定要素を含む収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

顧客流出、商勢衰退が進み、住宅地へ移行しつつあり、地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

県道の南側を並行する国道に出店が集中し、顧客の流れも奪われ商業地としての地位が低下している。地価水準は住宅地の水準に近づいており、今後とも同様な傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗又は店舗併用住宅が多く、収益性を重視する商業地域ではあるものの、住宅も比較的多く混在する県道沿いの地域である。商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低く、適正賃料が見出しにくい。よって、前年価格との検討を踏まえ、多数の取引事例から求められた実証性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

新興住宅も見られ、旧市部に近く割安感のある地域であることから比較的人気はあり、地価下落が縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要の中心は自用の戸建住宅であるため、賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟のため収益価格はやや低位に試算され規範性は相対的に弱いと判断する。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であるので、自己利用目的で取引された事例から試算され実証性が高いと判断される比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅には近いが市街地中心部からは遠隔していることから需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅に近い熟成度のやや高い郊外の住宅地域で、周辺の環境の変化は少なく、地価の二極化が進行する中での需要は弱い。当面は地価の下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難であるため、適用することができなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿道に大型店舗等が見られ、路線商業地としての選好性は地元住民には高いが、商業背後地の人口や交通量等を考慮すると需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も散見されるが自用の店舗が中心となっており、賃貸物件は少なく、新規物件も少ない。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。