地域要因

「潮来駅」に近く住環境も比較的良好であるが、地域全体が衰退傾向にあり、需要は少なく、価格も下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として、ほぼ熟成しており、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、同一需給圏の類似地域において規範性のある取引事例が収集し得た。一方、標準地は駅徒歩圏に存することからアパート等の賃貸物件も見られるが、地主が自用地に建てたものが殆どであり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閉鎖店舗が多く衰退傾向が続いており、事業環境等の変動要因も特に見られず、地域の不動産市場は低迷しており、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

旧来からの既存商店街であり、中心市街地は地盤沈下が著しく、総じて活気がなく需要は殆ど見込めない状況にある。発展を促すような要因は見当たらず、当面は現状で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

商業地の取引事例が少ないため、事例収集範囲を隣接市にまで広げた結果、規範性のある取引事例が収集し得た。一方、標準地の周辺地域には貸店舗等も存するが、当該地域における投資合理性及び元本と果実の相関関係等はやや希薄であり、収益価格は若干低位に求められている。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、この一年間に地価を牽引する著しいプラス要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域としてすでに熟成しており、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

以上、2試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。当地域における需要の中心は、上記の通り、自己使用を前提とした居住用不動産としての取引であり、需要者は上記の通り収益目的ではなくエンドユーザーであるので、本件では市場参加者の属性を重視し、より市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は採用せず、代表標準地との均衡をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道51号沿いの商業地域で、新規店舗の進出も見られるなど一定の繁華性を有するが、鹿嶋市、神栖市等への顧客の流出もあり地価は弱含み。

地域要因の将来予測

市役所近くの国道沿いの路線商業地域であり徐々に熟成に向かうものと思料する。市内及び隣接市の商業地との競争が激しく、地価は当面は下落が続くものと考えられる。

価格決定の理由

商業地域であり、一定数の貸店舗、貸事務所も存し、本来は賃料と不動産価格との一定の牽連性を有している。ただし、賃貸建物建築目的の土地取引は少なく、その影響は限られている。比準価格については、市内において一定数の商業地、混在地の取引が存しており、その市場への影響は大きいと認められる。よって本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地とのバランスを検討のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道背後の既成住宅地域。旧牛堀地区中心部近郊に位置するが、地元需要が主流で、潮来市住宅地市場における相対的位置は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

県道背後の集落的色彩が見られる住宅地域として熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。旧牛堀地区の選好性は相対的に弱まっており、地価下落傾向は続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は旧牛堀地区中心街近郊の集落的色彩が強い住宅地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないことから収益還元法非適用となったため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、比準価格試算の過程において行った各種補修正はいずれも適切であり、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮して、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高台の住宅地で、震災の影響が少なく、日の出地区等の需要の受け皿となっている。売り物が少なく、成約事例が少ないが、強含みの横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建て住宅建設目的が市場取引の主流の地域である。アパート等も存するが、旧来の地主による建築が主であり、収益用建物建築目的の取引はなく、収益性が価格形成に影響を与えることは少ない。取引事例比較法は、その適用にあたり、潮来市を代表する住宅地の事例を採用し広域的検討を行った比準価格の信頼性は高い。よって比準価格を中心として、代表標準地とのバランスの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。