地域要因

個人経営の店舗を中心とする在来の商店街で、経営者の高齢化等から閉鎖店舗が目立ち、大幅な下落基調は脱したものの地価水準は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

個人商店等の小規模な自用の店舗を中心とする地域であり、テナント実需は弱く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。取引に当たり需要者は市場性を反映した取引相場を重視して意思決定をするものと考えられ、信頼性のある取引事例による比準価格の規範性は高い。以上より、本件では現実の需給関係を反映した取引事例比較法による比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

画地規模がやや小さいが、市内中心部に存し、小学校にも近い等利便性の良い地域で競争力があり、需要は堅調である。下落率はやや下げ止まり傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

韮崎市中心部周辺の戸建住宅を中心とする地域に存し、自用目的の取引が中心であり、画地の規模も小さく収益物件の建築を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引形態は自用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

低層の店舗や事業所の連担する比較的繁華な商業地域であるものの、周辺には競合する地域も多く、地価水準はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

低層店舗の連担する市内では比較的繁華性のある商業地域であり、格別の地域変動要因も見受けられず当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

低層店舗や事業所等が混在する地域であるが、収益目的の取引は殆ど見られず、貸店舗等の賃貸市場も熟成途上で規範性の高い収益資料の収集には限界があり収益価格の相対的な規範性はやや低い。以上より、本件では現実の需給関係を反映し信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、売買希望価格の動向や売買物件の出回り状況等を参考に、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域内の街路条件が周辺地域よりも劣る為、競争力はやや弱いものの、中心市街地に比較的近いことから、地価はやや下げ止まり傾向である。

地域要因の将来予測

JR中央本線背後に位置する一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下げ止まり傾向であるものと予測する。

価格決定の理由

韮崎市の戸建住宅のほかアパート等の収益物件も見られる地域であるが、取引形態は自用目的が中心である。居住の快適性を重視する住宅地であり、土地価格に見合う賃料が得られない為、収益価格は低位に試算された。よって、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、老朽化したアパートが多くやや供給過剰気味で、空室も目立つことから、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

新規の開発等は殆ど見られないが、近隣には大型スーパー等が存しており、利便性は良いため、郊外の他の地域と比べ下落率は小さい。

地域要因の将来予測

韮崎市中心部の北方に位置する中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下げ止まりに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

韮崎市近郊の戸建分譲住宅地域内に位置し、自用目的の取引が中心である。アパート等収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引形態は自用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

比較的利便性の高い住宅地域であるが、周辺地域において新規分譲住宅地の供給過剰感があるため、需給関係はやや弱含みでの推移となっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域で、特に目立った変動要因もないことから当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域である。画地規模が小さく、適切な建物の想定が困難であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺類似地域において規範性の高い取引事例を収集し得たため、実証的で説得力のある価格と認められる。よって、現実の需給関係を反映した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地との検討も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。