山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６(韮崎駅・塩崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,200円

2017年01月01日に行った山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６(山梨県韮崎市中島１−５−３５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,200円/㎡としました。

山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６
住居表示中島１−５−３５−２
価格36,200円/㎡
交通施設、距離韮崎、1,200m
地積200㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保嶋仁氏による調査レポート

不動産鑑定士久保嶋仁
価格36,200円/㎡
個別的要因規模、形状等が標準的で競争力は普通である。
地域要因近隣地域内の街路条件が周辺地域よりも劣る為、競争力はやや弱いものの、中心市街地に比較的近いことから、地価はやや下げ止まり傾向である。
地域要因の将来予測JR中央本線背後に位置する一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下げ止まり傾向であるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね韮崎市及び周辺市の住宅地域。需要者の中心は韮崎市及び周辺市等に職場をもつ勤労者及び居住者等であり、同一需給圏外からの転入者は殆ど見られない。近隣地域は、韮崎市の中心市街地に近いものの、街路の系統連続性が劣り、僅かだが空地が見られる。開発による新規の供給は殆どない。市内の利便性の良い地域の住宅地との競合もあり需給は弱い。土地は700万円程度、新築の戸建物件は2，200万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因大型SC等が存する中心部及びその周辺の住宅地は利便性が向上してきており、地価は下げ止まり傾向が続いている。

齋藤渡氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤渡
価格36,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因河川とJR中央本線に挟まれた住宅地域であり、道路事情や住環境がやや劣り、引き合いはやや弱く、地価水準はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測JR中央本線と川に挟まれた住宅地域であり、新規の宅地供給も少なく、特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、韮崎市を中心に隣接市を含む周辺一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は、韮崎市内やその周辺に地縁や血縁関係を有する住宅一次取得者で、転入者は少ない。標準地周辺は中央本線と河川に挟まれた住宅地域であり、中心市街地との位置関係は良いものの、道路の連続性等が劣り、引き合いは全般に弱く、特に目立った分譲開発等も見られない。土地は総額700万円前後、新築の戸建物件で総額2，200万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因市内の総人口や生産年齢人口は減少基調にあり、高齢化率は上昇傾向にある。特に目立った開発等も見受けられず、不動産需要はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7022035
北緯 138度458873

参考：該当物件周辺マップ

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山梨県韮崎市韮崎町字一ツ柳４７０５番６山梨県韮崎市韮崎町字屋敷１９９３番１山梨県韮崎市本町１丁目２０７２番１外山梨県韮崎市本町２丁目２４０２番３山梨県韮崎市富士見２丁目１６００番１山梨県韮崎市富士見ケ丘１丁目３０９番１山梨県韮崎市藤井町北下条字上横屋４６２番外

参考：近隣駅の地価相場

韮崎駅(地価相場 41,350円/㎡)塩崎駅(地価相場 42,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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