山梨県韮崎市藤井町北下條字枇杷塚１１２５番２３(韮崎駅・新府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,600円

2017年01月01日に行った山梨県韮崎市藤井町北下條字枇杷塚１１２５番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,600円/㎡としました。

山梨県韮崎市藤井町北下條字枇杷塚１１２５番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県韮崎市藤井町北下條字枇杷塚１１２５番２３
住居表示 
価格38,600円/㎡
交通施設、距離韮崎、1,600m
地積307㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保嶋仁氏による調査レポート

不動産鑑定士久保嶋仁
価格38,600円/㎡
個別的要因規模、形状等が標準的で競争力は普通である。
地域要因新規の開発等は殆ど見られないが、近隣には大型スーパー等が存しており、利便性は良いため、郊外の他の地域と比べ下落率は小さい。
地域要因の将来予測韮崎市中心部の北方に位置する中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下げ止まりに推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね韮崎市及び周辺市の住宅地域。需要者の中心は韮崎市及び周辺市等に職場をもつ勤労者及び居住者等であり、同一需給圏外からの転入者は殆ど見られない。市内外の新規分譲地及び韮崎駅近くの住宅地等との代替競争関係は見られるが、スーパー等のSCに近く利便性の良い住宅地域であり、周辺地域と比べ競争力は高く需要は比較的堅調である。土地は1，200万円程度、新築の戸建物件は2，700万円程度の物件が需要の中心。
一般的要因大型SCや小学校の周辺など利便性が良い住宅地の需要は底堅く、地価は下げ止まり傾向が続いている。

齋藤渡氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤渡
価格38,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層店舗の建ち並ぶ路線商業地域の背後に位置する生活利便性の良い住宅地域で、引き合いは比較的強く、地価下落率は比較的小幅で推移している。
地域要因の将来予測路線商業地域の背後に展開する一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、韮崎市を中心に隣接市を含む周辺一円の住宅地域である。需要者の中心は、韮崎市内やその周辺に地縁や血縁関係を有する住宅一次取得者層である。標準地周辺は、スーパー等の建ち並ぶ路線商業地域背後に展開する利便性の良い住宅地域であり、新規分譲開発も散見され、引き合いの比較的強い地域であり、地価下落幅は比較的小幅で推移している。土地は総額1，100万円前後、新築の戸建物件は総額2，600万円前後が中心価格帯である。
一般的要因市内の総人口や生産年齢人口は減少基調にあり、高齢化率は上昇傾向にある。特に目立った開発等も見受けられず、不動産需要はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7243312
北緯 138度4481037

参考：該当物件周辺マップ

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山梨県韮崎市韮崎町字屋敷１９９３番１山梨県韮崎市本町１丁目２０７２番１外山梨県韮崎市本町２丁目２４０２番３山梨県韮崎市藤井町北下条字殿田１７８０番２山梨県韮崎市富士見２丁目１６００番１山梨県韮崎市富士見ケ丘１丁目３０９番１

参考：近隣駅の地価相場

韮崎駅(地価相場 41,350円/㎡)新府駅(地価相場 46,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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