地域要因

近隣地域内に住宅の新築目立っている。また、近隣地域の南側に復興公営住宅が完成した。

地域要因の将来予測

郡山市の中心部の住宅地では土地の供給不足が続いており。市北域の当地域にも需要が及んでいる。近年は住宅の新築が多く見られ、急速に熟成が進んでいる。住宅需要は未だ堅調で、暫くは上昇にて推移すると予測。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、主に遊休資産の有効活用によるものである。対象標準地は面積が小さく、最有効使用も戸建住宅と判定され、合理的な収益物件の想定が困難であるため収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法においては対象標準地が存する日和田地区と、類似する他の区画整理事業地から類似性の高い取引事例を収集し、適切な比準価格を求める事ができた。以上より、本件では比準価格を再吟味の上これを妥当と認め鑑定評価額を決定した。

地域要因

法規制もあり取引動向は低調なまま推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求められた。一方、市街化調整区域の法規制から投資採算性を前提とする収益物件の想定は現実的ではなく、賃貸需要自体も乏しいことから収益価格は算定しない。自用目的の農家住宅を主とする集落地域であり、農作業の効率や快適性を重視することも考量して検討した比準価格を標準とし、市街化調整区域における不動産市場の動向や基盤となる農業経営環境の状況も勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域内の変動は特に見られないものの、工業地需要が回復基調にある中、良好な立地条件を背景に市場競争力が維持されている。

地域要因の将来予測

国道4号線及び高速道路ICとの接続が良好な市北部の工業地域であり、地域内の土地取引は見られないものの工業地としての良好な立地条件を背景に、今後も当該特性を維持しながら推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

自社の大工場が多い地域で、賃貸工場の事例等は無く、適正な賃料水準の把握が困難である為、収益還元法は適用しなかった。工業地需要が回復傾向に推移する中、比較的取引時点が新しく、より代替競争関係にある取引事例を選択採用して試算した比準価格は現時点の市場を客観的に反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、更に県内工場地の需給動向等を勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

細街路も見られるが、幹線道路や小学校等に近く利便性は比較的良好で、被災者による住宅建設などで土地需要が回復し、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる。戸建住宅用に開発された分譲地内の画地で、画地規模も小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元法は適用できなかった。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、被災者を含む不動産需要者の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道288号バイパスが全線開通され、交通の利便性が向上している。さらに、本地域及びその周辺においても拡幅事業が進められている。

地域要因の将来予測

国道288号バイパスの全線開通により利便性が向上した地域である。各種優遇制度が継続して、工場用地需要の動きが継続していることを勘案すると、地価水準は強含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の工場がほとんどで、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。また、取引も自用目的が支配的である。比準価格は郡山市内の同一需給圏内の工業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、市内及び県中地区の工場立地の動向等も考慮して、市場動向を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧国道沿いで旧来からの小売店舗、飲食店舗が存するが、商業地としての繁華性は低く、閉鎖店舗も多い。また、新規進出の店舗は見られない。

地域要因の将来予測

中心商業地の外郭に位置するが、商業地の分散化、郊外化により閉鎖店舗が目立っている。長期に亘った地価下落で中心部の土地に値頃感がある為、商・住混在化が加速すると予測する。地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

既成商業地であり、本来は収益性は価格形成において重要な指標となる。しかしながら当該地域は店舗併用住宅が中心で、収益価格は試算したが、賃貸市場は熟成しておらず、信頼性は低い。拠って、本件では実際の取引から求められた比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

細街路も見られる熟成した住宅地域で、市内での競争力の程度は相対的にやや劣るものの、市内全域での在庫不足等から、地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

既成の低層住宅地域で、居住者の高齢化等から売り希望物件も見受けられる。小規模画地で総額が手頃である為、市場流通性は高く、安定的な需要が見込まれることから、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在し、居住の快適性や生活利便性を重視した価格形成がなされ、収益性よりも自己使用目的での取引が支配的な地域である。また画地規模を考慮すると、賃貸共同住宅の想定は経済合理性に欠けるため、収益還元法は適用しなかった。よって、画地規模や地域性が類似し、現実の不動産需給実態を反映した取引事例により求めた比準価格を標準として、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。