地域要因

郊外部の割安感や駅接近性が選好され周辺地域で中・小規模の宅地開発が続いている。

地域要因の将来予測

市街地西部の飛び市街化区域で宅地化の進展は緩やかであったが、震災後、駅接近性等が選好され宅地開発が活発化している。地価は、当面の間は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は代替性が高い市街地西部地区の事例について需要者が重視する居住環境、利便性等の観点から要因比較を行って得られた不動産市場の実勢を反映した価格である。収益価格は、戸建住宅が主体の住宅団地で賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。自己居住目的の取引が主で、市場参加者が指標とするのは市場で流通する価格であることから、本件では、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

隣接する市街化区域においては、宅地開発が進んでいるが、当該区域は、市街化調整区域であるため開発等の動きはなく地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

調整区域内の街路幅員の狭い住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。調整区域内の法規制により需要者は限定されるため市場流動性は低く、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、市街化調整区域内の農家住宅地域であり賃貸市場が成立していないため試算できなかった。比準価格は代替性の高い市街化調整区域内の事例について需要者が重視するであろう居住、労働環境等の観点から要因比較を行って得られた不動産市場の実態を反映した価格である。市場参加者は現実に市場で流通している価格を参考とすることから本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の供給不足の常態化を背景に小学校、最寄駅接近性等が認識され地価の回復傾向が継続している。

地域要因の将来予測

市街地西部の既存住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。近年、笹木野地区で大型の宅地開発は見られず地域要因に特段の変動はない。当面は現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は代替性が高い市街地西部地区の事例について需要者が重視する居住環境、利便性等の観点から要因比較を行って得られた不動産市場の実勢を反映した価格である。収益価格は、震災後の高止まりする建設費により現行の賃料水準では投資額に見合った賃貸経営が困難であるため試算を断念した。市場参加者が指標とするのは市場で流通する価格であることから、本件では、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模開発が繰り返された地域であるため、街路の配置や連続性で劣っている。

地域要因の将来予測

周辺において農地の開発も進んでおり、次第に住宅地としての熟成度を高めていくものと予測する。福島市内全般の宅地需要の高まりを受けて、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域や周辺の地域では快適性が重視される戸建住宅地の取引が主となっている。周囲には賃貸共同住宅も見られるが建築費の上昇により事業収支の観点から賃貸物件の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。よって同一需給圏内の類似地域から多くの信頼性のある住宅地の取引事例を収集した。市場性に立脚した実証的な比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因の将来予測ならびに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に比較的近く圏内の農家住宅地域の中では立地に恵まれているが、市街化調整区域にかかる建築制限と地縁的選好性から需要は限定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、代替競争関係を有する市街化調整区域内における取引事例から求められ、実証性が高いと判断される。なお、中心市街地から離れ、公法上の規制があることからアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、自用の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。よって、本件においては代表標準地との比較検討を踏まえ、市街化調整区域内宅地の需給動向を考慮し、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。