地域要因

人口減少等の一般的要因の影響と周辺地域の新規分譲による当地域の需要減少の影響を受け、土地取引は低調で地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

上磯駅周辺の主に戸建住宅が建つ地域である。既存住宅地であり格別の変動要因はないが、人口減少等により宅地需要が縮小している中で競合地域で新規宅地供給が行われているため、地価は弱含み傾向と予測する。

価格決定の理由

当地域は、自用の戸建住宅が標準的であり、一部に見られるアパートは元々の土地所有者が遊休地活用のため経営しているものが多く土地建物一体の価格に相応する家賃水準が形成されていない。アパート経営による土地の収益性は価格形成に影響がないという地域性から収益価格は参考に留め、市場における実証的な価格である比準価格を中心として、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、一般的要因の影響により、市街化調整区域内宅地に対する需要は少なく地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が形成されていない市街化調整区域の農家住宅地域であるため、収益価格は試算せず、同一需給圏の多数の取引事例より求めた比準価格を中心に市場の動向をも分析し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地価高騰時に開発された郊外分譲地であり、市内中心部及び函館市から距離があるため人気が低下しており、需要は弱含みとなっている。

地域要因の将来予測

郊外部の戸建分譲住宅地域であり当面現状維持と判断する。市内の住宅地価が長期に下落した現在は利便性の高い住宅地が好まれ郊外部にある当地の人気は低下しており、今後も需要の弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自己利用の戸建住宅を標準とする郊外の住宅地域で、アパート等の収益物件は例外的で自用目的の不動産取引が中心であり賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算はできなかった。比準価格は、地域的類似性を有する複数の取引事例を採用して同一団地内の取引による価格を中心に決定した実証性の高い価格である。代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連の適否に留意の上、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因自体に変動はなく、利便性の良い住宅地として地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

東浜地区国道北側背後の戸建住宅にアパートも混在する既成住宅地域である。スーパー等の商業施設、JR駅へ徒歩圏の利便性の良い住宅地域として今後とも安定的に推移すると思われ地価水準は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

アパートも混在する住宅地域であるため2階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、賃貸需要が少ない地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し取引時点が新しく代替性のある複数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因自体に変動はなく、一般的要因のとおり新幹線開業効果は市街地の商業地では確認できないため地価水準は弱含みである。

地域要因の将来予測

国道沿いに郊外型低層店舗が建ち並ぶ商業地域である。北斗市・函館市における同類型の商業地域と比べ商業集積が劣るため、近隣地域内の商業地に対する需要は少なく、地価水準は弱含みと予測する。

価格決定の理由

2階建店舗・事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、賃貸需要が少ない地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し新規の土地取得においては自用目的での取引が大半を占める商業地域であるため、同一国道沿いを含む複数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。