北海道北斗市常盤２丁目６２番７(上磯駅・清川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,900円

2017年01月01日に行った北海道北斗市常盤２丁目６２番７(北海道北斗市常盤２−１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,900円/㎡としました。

北海道北斗市常盤２丁目６２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道北斗市常盤２丁目６２番７
住居表示常盤２−１−６
価格24,900円/㎡
交通施設、距離上磯、近接
地積166㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木下俊明氏による調査レポート

不動産鑑定士木下俊明
価格25,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見あたらない。
地域要因人口減少等の一般的要因の影響と周辺地域の新規分譲による当地域の需要減少の影響を受け、土地取引は低調で地価は弱含んでいる。
地域要因の将来予測上磯駅周辺の主に戸建住宅が建つ地域である。既存住宅地であり格別の変動要因はないが、人口減少等により宅地需要が縮小している中で競合地域で新規宅地供給が行われているため、地価は弱含み傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、北斗市内の旧上磯町の住宅地域一円であるが、この中で価格牽連性が高いのは、大野川以西の函館市から離れたエリアの住宅地域である。上磯駅周辺には小さな商店街が形成されているものの小規模店舗であり、利便性の良い他の住宅地や新規分譲地が人気となり、当地域の需要は減退している。需要者の中心は市内の勤労者層であり、取引価格の中心は、土地は画地規模にもよるが総額400万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因景気は基調としては持ち直し傾向にあるが人口減少等のマイナス要因の影響から不動産需要は弱く、北海道新幹線の住宅取得に対する影響は特にない。

森元浩氏による調査レポート

不動産鑑定士森元浩
価格24,800円/㎡
個別的要因南東道路であり日照等は概ね良好であるが、画地規模及び街区の状況等は標準的であり、一般的及び地域要因の影響を受けて地価は下落している。
地域要因上磯駅に近い住宅地域で生活利便施設への接近性は概ね良好であるが、函館市近郊の新興住宅地と競合関係にあり、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測上磯駅に近く利便性の高い住宅地域であり、環境条件も概ね良好である。このため現況のまま推移するものと思われるが、地価は函館市郊外部において造成された分譲宅地の供給圧力を受けて、下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、旧上磯町に所在する住宅地域である。この地域の内近隣地域が所在する「常盤」は、上磯駅と近距離であるため、住宅需要は北斗市内の企業に勤務する勤労者層を中心として安定的であるが、函館市と北斗市の境界周辺において開発された大規模分譲住宅地と競合関係にあり、不動産市況は低迷している。又、この地域の土地は400万円程度、新築戸建住宅は2500万円以下が需要の中心である。
一般的要因人口減少による住宅需要の低迷及び函館市郊外部で大量供給された分譲住宅との競合によって、住宅地の不動産価格は下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 41度8203153
北緯 140度6417457

参考：該当物件周辺マップ

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北海道上磯郡上磯町字七重浜町３６１番６５北海道上磯郡上磯町字久根別町１３番１１北海道上磯郡上磯町字富川町８９番８北海道上磯郡上磯町字押上１０番３外北海道亀田郡大野町字市渡８０８番３北海道北斗市谷好２丁目２５２番２６北海道北斗市東浜２丁目２３４番１３北海道北斗市本郷１９０番１外北海道北斗市押上２０８番１０

参考：近隣駅の地価相場

上磯駅(地価相場 24,100円/㎡)清川口駅(地価相場 24,100円/㎡)久根別駅(地価相場 24,500円/㎡)東久根別駅(地価相場 24,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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