山形県山形市桜田西１丁目２番７外(蔵王駅・山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


62,800円

2016年01月01日に行った山形県山形市桜田西１丁目２番７外(山形県山形市桜田西１−２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,800円/㎡としました。

山形県山形市桜田西１丁目２番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市桜田西１丁目２番７外
住居表示桜田西１−２−１２
価格62,800円/㎡
交通施設、距離山形、3,300m
地積567㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、アパート等が混在する路線商業地域
前面道路の状況東25.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安孫子直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士安孫子直樹
価格62,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域に大きな変動要因は認められないが、周辺地域において新規の店舗立地が散見される。
地域要因の将来予測郊外型の路線商業地域であり、今後とも低層店舗地として推移するものと予測する。景気の回復基調等を背景に、地域周辺において新規出店が見られるなど需要に回復の兆しが窺え、地価の下落は弱まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね山形市内における幹線及び準幹線街路沿線地域。需要者の中心は県内外の一般法人事業者である。選好性の高い商業エリアである嶋地区への商業集積が進み、宅地供給がほぼ無くなったことや景気の回復基調等を背景に、嶋地区以外の商業地需要にやや回復傾向が見られ、近年動きが少なかった近隣地域周辺においても新規出店が散見され出している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因雇用情勢の改善を中心に景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費も底堅い動き。商圏内の人口は微減で推移している。

小笠原寛明氏による調査レポート

不動産鑑定士小笠原寛明
価格62,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測嶋地区や吉原地区等の郊外型大型店舗へ顧客が流出しており、近隣地域への需要は弱含みのため、地価は下落基調で推移しているが、景気回復の兆しを反映して下落幅は縮小していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山形市の市街化区域内の商業地域のうち、主に幹線街路沿いの商業地域一円。需要者の中心は地元の中小事業者及び山形県、東北地方を商圏とする商業事業者である。郊外の路線商業地域との競争が激しく、空店舗、空事務所が見られるようになってきており、供給は多いが需要は少ない状況が続いている。価格は規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因市街地北西端部の嶋地区や南端部の吉原地区等の郊外型大型店舗へ顧客が流出し、既成商業地域への需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2207667
北緯 140度3192879

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

山形県山形市宮町４丁目３８３番１山形県山形市あさひ町５番１１山形県山形市南４番町１１番１３山形県山形市城西町４丁目１１番２山形県山形市蔵王桜田字本面７８−１山形県山形市泉町２２７番２山形県山形市六日町１７３４番１９山形県山形市飯田西５丁目３６３番外山形県山形市大字片谷地字上川原１２４番１４６山形県山形市七日町３丁目２７３番２外３筆山形県山形市青田５丁目３１０番２６外８筆山形県山形市中桜田１丁目８番１６山形県山形市旭が丘３０番７山形県山形市元木１丁目９番３山形県山形市あこや町１丁目１３番４山形県山形市吉原１丁目２２番９山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番山形県山形市白山５番３外

参考：近隣駅の地価相場

蔵王駅(地価相場 51,700円/㎡)山形駅(地価相場 64,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード