山形県山形市若宮２丁目１２番４外(蔵王駅・山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


58,500円

2016年01月01日に行った山形県山形市若宮２丁目１２番４外(山形県山形市若宮２−１２−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,500円/㎡としました。

山形県山形市若宮２丁目１２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市若宮２丁目１２番４外
住居表示若宮２−１２−２２
価格58,500円/㎡
交通施設、距離山形、3,600m
地積3,050㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模の小売店舗等が多い郊外の新興商業地域
前面道路の状況北30.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子純也氏による調査レポート

不動産鑑定士金子純也
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南方の上山市との行政境に27年8月に外資系の倉庫型大型店が開店し、南方約1．2kmで26年10月に大型店舗が開店している。
地域要因の将来予測SCから派生した新興商業地域で、他の大規模SCや大型店舗の進出により商圏が脅かされる状況にあるが、景気回復基調にあり、地価は横ばい基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山形市市街地内のSC及び幹線道路沿線を中心とした商業地域。需要者は郊外に店舗展開する法人等の商業事業者が中心。郊外部の商業施設はほぼ飽和状態で、商圏は狭まる傾向にあり、需要は弱く、買手市場にある。取引される価格帯は多様で、中心となる土地総額は特にない。
一般的要因上山市に開店したコストコや天童市に開店したイオンモール天童等の広域的な商業背後地をもつ店舗の立地により路線商業地域間の競争が高まっている

大貫良一氏による調査レポート

不動産鑑定士大貫良一
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特になし。
地域要因の将来予測郊外型の低層店舗を中心とした地域で、道路対面側に比較して繁華性が高いが、中央分離帯により道路両側の一体的な発展は困難な地区で、長引く景気低迷等から、地価の下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、山形市近郊の所謂郊外型商業施設がある路線商業地域の全域である。主な需要者は、広域的に事業を展開する商業事業者を中心に、山形市の小売業やサービス業の事業者である。ただし、最近は、郊外型ショッピングセンターや仙台の商業施設の間での競争が激化しており、需要はあるが、先行きに不安要素はある。中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因山形市や天童市で郊外型大型店舗等が新規出店し、顧客が流出していた上山市でも大型SCがオープンし、商業地域間の競争が激化している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2259937
北緯 140度311036

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蔵王駅(地価相場 51,700円/㎡)山形駅(地価相場 64,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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