山形県天童市東本町１丁目１５０番(天童駅・天童南駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
58,700円
2017年01月01日に行った山形県天童市東本町１丁目１５０番(山形県天童市東本町１−１５−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県天童市東本町１丁目１５０番 |
| 住居表示 | 東本町１−１５−２２ |
| 価格 | 58,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 天童、600m |
| 地積 | 297㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、専門店が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南15.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森谷昌幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森谷昌幸 |
|---|---|
| 価格 | 58,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | スーパーヤマザワが再開店したものの、顧客離れに歯止めがかからず、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域にスーパーヤマザワが再開業し顧客の回復を期待したが、郊外の大型店と競合し商況は低迷しており、今後とも現状のままやや下落傾向が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね天童市街地内の商業地域の圏域。需要者の中心は天童市内の不動産業者及び県内外の法人事業者等である。JR天童駅前商業地域から連続する天童市における中心商業地域であり、スーパーが再開業したことにより求心力の回復を期待したが、芳賀土地区画整理事業地内の大型店舗の開業による顧客流出の影響を直接受け、駅前商業地域も含めの衰退化の傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地が1，700∼2，700万円程度である。 |
| 一般的要因 | 県内の経済は持直しの動きも見られ、個人消費や雇用情勢が回復しつつあるなど、やや緩和された状況にある。 |
植松知明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植松知明 |
|---|---|
| 価格 | 58,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの古い商業地域で、新興商業地域に需要がシフトしており、更に芳賀土地区画整理地内の商業施設に顧客が流出、空店舗が散在している。 |
| 地域要因の将来予測 | 空店舗、空地が散在、郊外ロードサイドへ商業集積が進んでいるほか、イオンモール天童周辺の商業エリアへの顧客流出は否めないなど商況は劣化、商店街再生の道筋は見えない。地価は引き続き下落と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は天童市既成商業地域のほか、同市郊外ロードサイドの一部、隣接市町の既成商業地域も含む。需要者の中心は地場企業及び個人事業者が殆どであるが、中央資本の参入も一部考えられる。イオンモール天童が開店、山形市や東根市への顧客流出とも相俟って、市街地中央の既成商業地域では空地、空店舗が散在、新規立地の動きは鈍い。取引の背景、経緯により売買価格は大きく上下、取引物件の規模、価格も区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 住宅着工は横這い、天童温泉の観光客もほぼ横這いで推移している。荒屋西工業団地への立地、芳賀区画整理よりの宅地供給の影響が注視される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3600955 北緯 140度3765166 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
天童駅(地価相場 41,000円/㎡)天童南駅(地価相場 40,900円/㎡)乱川駅(地価相場 34,700円/㎡)高擶駅(地価相場 40,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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