山形県天童市大字山元字的場５５番２外(天童駅・天童南駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
17,100円
2017年01月01日に行った山形県天童市大字山元字的場５５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県天童市大字山元字的場５５番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 17,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 天童、2,600m |
| 地積 | 424㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅のほか店舗が見られる農家集落地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡辺晃氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺晃 |
|---|---|
| 価格 | 17,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 西方の芳賀地区で大規模な土地区画整理地の保留地販売が本格化し、市街化調整区域の住宅地は選好性が劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 芳賀土地区画整理組合の保留地処分の影響から、需要はそちらにシフトしている。特に調整区域内への影響は大きく、地価は引き続き下落基調を示すと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は天童市内及び近隣市町の住宅地域で、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域である。需要者の中心は左記地域の一次取得者及び当地域に何らかの関係のある地縁者である。現在天童市では芳賀土地区画整理事業地に需要がシフトしており、相対的に調整区域内への需要は落ち込んでいる。土地は700万円程度、新築は2，400万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 芳賀地区の土地区画整理地内での住宅供給が増え、天童市の住宅地域の価格水準の基準となりつつある。 |
福山善智氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福山善智 |
|---|---|
| 価格 | 17,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。区画整理事業等により供給が増加し、利便性の劣る地域の需要は低下していることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は天童市内の市街化調整区域内に存する住宅地域である。需要者の中心は地元農家及び世帯分離による取得が多くを占め、他市町からの転入はほとんど見られない。市内では芳賀土地区画整理事業の保留地処分等により供給が増加しており、利便性に劣る宅地の需要は相対的に弱含みとなっている。取引の中心となる価格帯は、土地総額500∼700万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向、高齢化率は増加しているものの、景気刺激策が浸透し、県内景気も緩やかな回復基調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3611624 北緯 140度3891433 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
天童駅(地価相場 41,000円/㎡)天童南駅(地価相場 40,900円/㎡)乱川駅(地価相場 34,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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