静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７外(伊豆長岡駅・韮山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
91,300円
2017年01月01日に行った静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 91,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊豆長岡、1,300m |
| 地積 | 172㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
興津康博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 興津康博 |
|---|---|
| 価格 | 91,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の格別な変動は見られない。 |
| 地域要因 | 県道、小学校や幼稚園、店舗等を周辺に配し、利便性に優れ一定の実需が認められることから、地価は弱含み乃至は横這いに推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、周辺に県道、幼稚園、小学校等を配する比較的利便性は良好な住宅地域で、一部に未だ農地も見られることから、今後、住宅地域として徐々に熟成してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、伊豆の国市を中心に沼津市、函南町等の隣接する市町の利便性良好な住宅地域一円。需要者の属性は、当圏域に居住する30∼40代の1次取得者が中心である。同一需給圏内では、農地の宅地転用や小規模分譲地は沼津市等の都市部と比べると格段に少ないが、建売住宅、中古戸建住宅等の供給は一部に見られる。需要の中心価格帯は、180㎡前後の土地で1300万円∼1800万円、新築戸建住宅で2800万円∼3300万円程度である。 |
| 一般的要因 | 雇用環境の改善、円安、株価回復の一方で、人口減少の構造的問題や消費税増税再延期によるもたつき等を背景に、不動産市況の回復は力強くはない。 |
竹石敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹石敦 |
|---|---|
| 価格 | 91,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 広幅員の南面道路で競争力がある。 |
| 地域要因 | 地域東方にコンビニエンスストアが出店した。高価格帯ながら、閑静な居住環境、小学校への接近性等が選好され、比較的堅調な需要を維持。 |
| 地域要因の将来予測 | 小学校、コンビニエンスストア等への接近性が優る閑静な住宅地域としての優位性は保たれると思われるが、広域的見地から若年層向けの供給に過剰感が出ることも懸念される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、伊豆の国市を中心とした伊豆箱根鉄道線各駅勢圏の住宅地域。需要者の若年化が進み、30歳代前半の市内在住の一次取得者が主な需要者となっている。良好な居住環境により地価は安定的に推移したが、一方で、沼津市などで総額2，000万円強の建売住宅の供給が潤沢にあり、価格的な優位性は失われつつある。取引の中心は、土地のみでは45坪前後で1，500万円前後であるが、画地の小規模化が進んでいる。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数、新設住宅着工戸数に特筆すべき変化はない。三島、沼津のベッドタウン需要が相変わらず見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0367318 北緯 138度9366202 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊豆長岡駅(地価相場 89,300円/㎡)韮山駅(地価相場 80,700円/㎡)田京駅(地価相場 85,800円/㎡)原木駅(地価相場 86,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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