静岡県伊豆の国市墹之上字中河原３６４番１(伊豆長岡駅・韮山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,700円

2017年01月01日に行った静岡県伊豆の国市墹之上字中河原３６４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,700円/㎡としました。

静岡県伊豆の国市墹之上字中河原３６４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県伊豆の国市墹之上字中河原３６４番１
住居表示 
価格59,700円/㎡
交通施設、距離伊豆長岡、1,800m
地積155㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

興津康博氏による調査レポート

不動産鑑定士興津康博
価格59,700円/㎡
個別的要因個別的要因の格別な変動は見られない。
地域要因市郊外の山と狩野川に挟まれた平坦部に形成された住宅地域で、住宅取引の動きは弱いが、価格に値頃感が出てきたので地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、市郊外の山と狩野川に挟まれた狭隘な平坦部に開発された小規模分譲地で、周辺に建売住宅も散見されるが、格別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、伊豆の国市を中心に隣接する市町に存する農家集落を包含する郊外の住宅地域一円。需要者の属性は、前記市内に居住する30∼40代の1次取得者が中心である。同一需給圏内では、農地の中に既成集落や小規模分譲地が散見され、需給動向は一定の実需はあるものの宅地供給が限られるため取引は少ない。需要の中心価格帯は、165㎡前後の土地で800万円∼1300万円、新築戸建住宅で2300万円∼2800万円程度である。
一般的要因雇用環境の改善、円安、株価回復の一方で、人口減少の構造的問題や消費税増税再延期によるもたつき等を背景に、不動産市況の回復は力強くはない。

細川豊昭氏による調査レポート

不動産鑑定士細川豊昭
価格59,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に多くの農地が見られる郊外部の市街化調整区域内の住宅地域であり、外部からの流入が少なく需要が弱いため地価は弱含んでいる。
地域要因の将来予測一般住宅、農家住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因は認められず当面は現状のままであり、周辺市街地との連続性がやや劣り地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は伊豆の国市を中心に、伊豆箱根鉄道沿線の隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者及び通勤者である。狩野川に近い周辺に農地等が多く残る市街化調整区域内の住宅地域であり、元来宅地供給は少ないが、郊外部に位置することから需要が弱く市場は弱含んでいる。中心となる価格帯は、土地が150㎡程度で900∼1，500万円前後、新築戸建住宅で2，500∼3，000万円前後である。
一般的要因観光業の回復傾向は力強さに欠けるが、人口減少は緩やかであり、伊豆箱根鉄道沿線の交通利便性に優れた地域の宅地需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,植林地
災害リスク：水害浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0424615
北緯 138度9330926

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊豆長岡駅(地価相場 89,300円/㎡)韮山駅(地価相場 80,700円/㎡)原木駅(地価相場 86,500円/㎡)田京駅(地価相場 85,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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