埼玉県三郷市半田字五反田２８７番２(新三郷駅・吉川美南駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,500円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市半田字五反田２８７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,500円/㎡としました。

埼玉県三郷市半田字五反田２８７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市半田字五反田２８７番２
住居表示 
価格46,500円/㎡
交通施設、距離新三郷、500m
地積316㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、作業所、一般住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒井信宏氏による調査レポート

不動産鑑定士荒井信宏
価格46,500円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因居住環境等が劣る地域的特性から地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測農家住宅、作業所、一般住宅の混在する住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は三郷市及び隣接市町の市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は三郷市内の地元縁故者等である。農家住宅、作業所、一般住宅が混在する住宅地域であり、居住環境等が劣ることから地価の弱含み傾向が見受けられる。依然として市街化調整区域内の取引が少なく、需要の中心となる価格帯については見出しにくい状況にある。
一般的要因金融政策等の影響から貸出金利は最低水準にある中、消費は伸びず、経済全体では緩やかな回復基調が続くが、一部弱さも見られる。

瀬尾守氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬尾守
価格46,400円/㎡
個別的要因西道路であり、道路幅員は6．5mと確保されているが居住面で劣り、競争力は稍弱い。
地域要因特段の地域要因の変化はなく、また取引は買主が限定されるため、需要は少なく地価は微落基調にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内で農家住宅・一般住宅・作業所等が混在する住宅地である。景気回復に伴い不動産市場の需要は回復しているが、行政上の制約等により地価は当面微落から横這い基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線で、概ね三郷市、吉川市の圏域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ居住者が中心である。行政的条件から供給は極めて限定的で既存の農家住宅の建て替えなどを通じた開発に留まり、市街化調整区域の地価は微落基調であり、需給は未だ弱含みである。新築の戸建物件は極めて少なく、概して中古物件の取引が中心である。
一般的要因景気は回復しているが、市街化調整区域に対する不動産需要は依然として弱含みのまま推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8653083
北緯 139度869899

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県三郷市早稲田２丁目１７番７外埼玉県三郷市大字幸房字中三尺道外１３３２番２埼玉県三郷市丹後字堤通１９４７番３外埼玉県三郷市鷹野４丁目３１番２外

参考：近隣駅の地価相場

新三郷駅(地価相場 122,000円/㎡)吉川美南駅(地価相場 104,500円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)吉川駅(地価相場 96,500円/㎡)流山駅(地価相場 126,000円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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