埼玉県三郷市新三郷ららシティ１丁目１７７番１５０(新三郷駅・吉川美南駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
139,000円
2017年01月01日に行った埼玉県三郷市新三郷ららシティ１丁目１７７番１５０(埼玉県三郷市新三郷ららシティ１−８−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を139,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県三郷市新三郷ららシティ１丁目１７７番１５０ |
| 住居表示 | 新三郷ららシティ１−８−２ |
| 価格 | 139,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新三郷、1,200m |
| 地積 | 201㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
太田保代氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 太田保代 |
|---|---|
| 価格 | 138,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏内に位置し、住環境良好な閑静な住宅地域で、地価は一般的要因の影響を受け、ほぼ横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、最寄駅から徒歩圏内に位置する、中規模の戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域である。特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持していくものと推測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR武蔵野線沿線などの概ね三郷市及び周辺市の圏域である。需要者は三郷市内に居住する一次取得者層及び買換層が中心だが、圏外からの流入も見られる。当該地域は「新三郷」駅前の武蔵野操車場跡地にできた複合施設「新三郷ららシティ」内にある閑静な住宅地域である。新しい街で、まだ供給が少なく価格帯を把握するのは難しいが地区計画で最低敷地面積200㎡以上と定められており総額が嵩むため、需要は、やや限定される可能性がある。 |
| 一般的要因 | 個人消費に力強さはないものの、景気の緩やかな回復基調が続いている。三郷市の人口は微増傾向。建築着工については分譲を中心に増加傾向にある。 |
北川憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北川憲 |
|---|---|
| 価格 | 140,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路が北東側であるが、日照、通風等居住の快適性の程度は、概ね普通である。 |
| 地域要因 | 新三郷駅徒歩圏内に位置する比較的利便性の高い住宅地域であるが、格別の変動要因がないので、地価は横ばい傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、概ね最寄り駅徒歩圏内に位置する戸建住宅が建ち並ぶ普通住宅地域であるが、特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、概ね三郷市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、30∼50才台の1次取得者及び買換需要者層で、近年の景気回復の流れを受けるものの、地価上昇には至っておらず、横ばいないしやや下落基調で推移している。不動産市場における中心価格帯（敷地面積200㎡程度）は、更地で2、800万円前後、新築戸建住宅で4、300万円前後である。 |
| 一般的要因 | 当分科会管内の地価は、横這い傾向が強いものの一部の地域、用途等では若干の微増、微減傾向にあるなど方向性は一様ではない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8653083 北緯 139度869899 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県三郷市早稲田２丁目１７番７外埼玉県三郷市大字幸房字中三尺道外１３３２番２埼玉県三郷市大広戸字行人橋通４１９番外埼玉県三郷市丹後字堤通１９４７番３外
参考：近隣駅の地価相場
新三郷駅(地価相場 122,000円/㎡)吉川美南駅(地価相場 104,500円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)吉川駅(地価相場 96,500円/㎡)流山駅(地価相場 126,000円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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