東京都府中市住吉町１丁目３５番４外(中河原駅・西府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


375,000円

2016年01月01日に行った東京都府中市住吉町１丁目３５番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を375,000円/㎡としました。

東京都府中市住吉町１丁目３５番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都府中市住吉町１丁目３５番４外
住居表示 
価格375,000円/㎡
交通施設、距離中河原、220m
地積298㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗ビル等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況東28.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

武林秀則氏による調査レポート

不動産鑑定士武林秀則
価格375,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因駅への接近性に優れた路線商業地であるが、地域要因の変動は特に認められない。地価は市中心部の影響を受けつつ、微増ながら上昇傾向にある。
地域要因の将来予測鎌倉街道沿いに中層の店舗、事務所等の商業ビルのほか、住居系用途の建物も多く見られる路線商業又は近隣商業地域であるが、地域に大きな変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏の範囲は広域的に把握され、府中市及び近接市における主に路線商業地域などであり、駅周辺の商業地域やマンションの建築可能な住居系地域も含まれる。需要者の属性は、店舗等を必要とする事業者や不動産開発業者等が見込まれる。最近の市場動向は、経済情勢等を反映して業務用不動産に対する需要者も俄かに積極化してきている。中心価格帯は画地規模にもよるが、土地単価では350千円／㎡∼450千円／㎡と見られる。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続くなか、個人消費は底堅く、企業の業況判断に未だ慎重姿勢が見られるが、景気は、引き続き回復基調にある。

江沢正彦氏による調査レポート

不動産鑑定士江沢正彦
価格375,000円/㎡
個別的要因個別的要因に関し、代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重要な変動はない。
地域要因周辺住民向けの最寄品や生活サービス店舗が多いため、周辺住民の高齢化の進行とともに収益力が低下する傾向がある。
地域要因の将来予測格別の地域要因の変動要素も見当たらないため、当分の間、現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に府中市及び隣接市の駅周辺の近隣商業地域及び路線商業地域であるがマンション立地が可能な地域も含まれる。需要者としてはロードサイド店舗を展開している事業者や不動産開発業者などが想定される。市場の中心価格帯（総額）は規模によりまちまちで特定が困難であるが、土地の単価は1平方メートル当たり350∼450千円と推定される。市内中心部の店舗、事業系賃貸需要は景気回復により持ち直しているが当該周辺部への波及は遅い。
一般的要因景気回復や金融緩和を背景とした期待利回り低下により商業地の地価は上昇傾向にあるが、収益力の劣る地域の上昇幅は小さい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度66006
北緯 139度455622

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中河原駅(地価相場 252,000円/㎡)西府駅(地価相場 273,000円/㎡)聖蹟桜ヶ丘駅(地価相場 230,000円/㎡)分倍河原駅(地価相場 258,000円/㎡)府中本町駅(地価相場 289,500円/㎡)百草園駅(地価相場 221,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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