栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２(岡本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
64,400円
2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 64,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岡本、2,000m |
| 地積 | 273㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西12.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
遠藤圭一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 遠藤圭一 |
|---|---|
| 価格 | 64,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣住民を顧客とする商業地域として一定の商況を維持しており、市場の特性に変動はなく、地価は下げ止まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は区画整理済の準幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ郊外の商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向になるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR宇都宮線及び東武宇都宮線各駅を最寄り駅とし、宇都宮市からさくら市にかけての日用品店舗等が立地可能な商業地域一円の圏域。需要者の中心は地元の個人事業者や小規模法人である。大規模商業施設による顧客吸引の影響は受けるものの、近隣地域等の区画整理により整備された幹線道路沿いの商業地域は、背後地域の居住者を購買層としており、需給は比較的堅調である。更地で30百万円以内が需要の中心価格帯と推定される。 |
| 一般的要因 | 宇都宮市では再開発や区画整理に加えLRT導入計画が進捗中であり、市内の地価は、上昇エリアと下落エリアとに二極化しつつある。 |
阪上京子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 阪上京子 |
|---|---|
| 価格 | 64,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外部の幹線沿いの路線商業地域で、新規出店の動きはあまり見られないが、店舗集積度に変化はない。商業地としての需要は相対的に弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 「奈坪通り」沿いの路線商業地域で、一時の出店傾向も落ち着き、店舗集積度に変化は見られない。交通量は多いものの需要は弱めである。地価水準については、下落傾向に歯止めが掛かるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宇都宮市全域の路線商業地域。需要者の中心は宇都宮市内の個人事業者や中小企業等である。区画整理事業により整備された「奈坪通り」沿いの路線商業地で、当初は新規出店も見られたが、現在では沈静化しており空き地もまだ残っている状況にある。郊外部の路線商業地域との競合は激化しており、相対的に需要は弱い。取引が少ないことから需要の中心は特定し難いが、土地は1000万∼3000万円程度が取引の中心と思われる。 |
| 一般的要因 | 人口及び土地取引件数は微増傾向であるが、建築着工数は減少している。住宅地は一部を除きやや下落基調だが、商業地の取引は安定してきている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度5986388 北緯 139度9331858 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
岡本駅(地価相場 53,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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