熊本県熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１２(九品寺交差点駅・藤崎宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


170,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１２(熊本県熊本市中央区新屋敷１−１０−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１２
住居表示新屋敷１−１０−２０
価格170,000円/㎡
交通施設、距離新水前寺、1,500m
地積433㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格170,000円/㎡
個別的要因居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因市内随一の品等名声をほこる高級住宅地であり、元来需要は高く、隣接する大江地区で大型商業施設が開業したことから、さらに注目を集めている。
市場の特性 同一需給圏は熊本市の高級住宅地域。新屋敷、水前寺、大江地区等がその代表である。主な需要者は会社経営者、医師等専門職業家の高額所得者または旧来からの資産家等である。高級住宅地域でも新屋敷地区は品等名声が市内随一であり、常に引き合いは強いが、昨今大江地区に大型商業施設が開業し利便性が増したことから、さらに注目が集まっている。需要の中心となる価格帯は土地で総額3，000万円以上、土地建物で5，000万円∼1億円である。
一般的要因金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。

石山博氏による調査レポート

不動産鑑定士石山博
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、画地規模が大きいこと等が、代替競争不動産との比較における競争力を高めている。
地域要因周辺地域における商業施設の開業等利便性は向上傾向にあり、立地性による相対的希少性や金利の低下等による投資意欲の増大等により需要は堅調。
地域要因の将来予測県内屈指の高級住宅地域で、施工の質の高い一般住宅を中心にマンション等も見られる。規模が大きい画地が多いことや立地性等から相対的希少性が高く、需要が競合し高値取引されるケースも多い等、地価は上昇傾向。
市場の特性同一需給圏は、新屋敷、京町、大江、水前寺等の高品等の住宅地域の圏域で、需要の中心は熊本市居住の富裕層やマンション開発業者等と想定される。相対的希少性が高い地域で供給量が限定されていること等から、一旦市場にでると需要が競合し、高値取引されるケースも散見されるほか、規模が大きいほど選好されるのも特徴で、需要は高いと判断される。なお画地規模や取引価格にバラツキが見られ、需要の中心となる規模や価格帯の把握は困難である。
一般的要因中央区内の住宅地については、熊本地震による被害の程度が低い地域が多く、地震による需要の低下等は殆ど見受けられない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8042867
北緯 130度7192373

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市新屋敷２丁目１５番１７ほか２筆熊本県熊本市上通町７番１１熊本県熊本市坪井１丁目６番２３熊本県熊本市細工町２丁目３９番熊本県熊本市中央街４番２０ほか１筆熊本県熊本市水道町２番９熊本県熊本市安政町４番１１熊本県熊本市上林町１番２５外熊本県熊本市九品寺１丁目１番１熊本県熊本市南坪井町２番１５熊本県熊本市新屋敷２丁目２６番７熊本県熊本市九品寺１丁目１８番１０熊本県熊本市大江４丁目１３番１２熊本県熊本市新屋敷１丁目１０番１２熊本県熊本市安政町２番１４熊本県熊本市上通町１番１６号熊本県熊本市新屋敷２丁目１９番１５熊本県熊本市大江１丁目１２番２熊本県熊本市北千反畑町４番８熊本県熊本市中央区南坪井町２番１５熊本県熊本市中央区大江１丁目１０番１８熊本県熊本市中央区大江４丁目１３番１２熊本県熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１２熊本県熊本市中央区手取本町４番１外熊本県熊本市中央区安政町２番１４熊本県熊本市中央区上通町１番１６熊本県熊本市中央区妙体寺町５番２熊本県熊本市中央区草葉町４番９熊本県熊本市中央区安政町４番１１熊本県熊本市中央区上林町１番２５外熊本県熊本市中央区九品寺１丁目１番１熊本県熊本市中央区新屋敷２丁目１９番１５熊本県熊本市中央区大江１丁目１２番２熊本県熊本市中央区北千反畑町４番８熊本県熊本市中央区大江６丁目１３番７熊本県熊本市中央区上通町１番１６熊本県熊本市中央区坪井２丁目５番１２熊本県熊本市中央区中央街４番３０

参考：近隣駅の地価相場

九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)藤崎宮前駅(地価相場 115,000円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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