東京都杉並区桃井４丁目１２８番(西荻窪駅・上井草駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
643,000円
2017年01月01日に行った東京都杉並区桃井４丁目１２８番(東京都杉並区桃井４−１２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を643,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都杉並区桃井４丁目１２８番 |
| 住居表示 | 桃井４−１２−２１ |
| 価格 | 643,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西荻窪、1,200m |
| 地積 | 4,291㎡ |
| 形状 | (2.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模高層マンションが多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東9.2m区道 |
| その他の接面道路 | 北側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
憲一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 憲一 |
|---|---|
| 価格 | 642,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 当該地域はマンションが建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、マンション分譲市場は順調で、マンション素地の価格も上昇している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね杉並区及び周辺各市区の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及びその周辺地域でマンション分譲事業を行うデベロッパー等である。新築分譲マンションの販売は比較的好調を維持しており、区内の大規模画地への引き合いは強く、マンション素地の価格は上昇している。価格は画地規模や容積率等の個別性により様々であるが、概ね総額10∼20億円台、容積率100％当たり30万円／㎡台が需要の中心と見られる。 |
| 一般的要因 | 日本の景気は緩やかな回復基調が続いており、杉並区においては人口は微増傾向で、土地取引件数も安定的に推移している。 |
樫野匡彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 樫野匡彦 |
|---|---|
| 価格 | 643,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 |
| 地域要因 | 建築費は高止まりしているものの、杉並区内のマンション取引は、利便性や良好な環境面を背景に堅調な推移を示しており、素地価格も上昇している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、杉並区・隣接各市区内にて商用・マンション用地等として企画可能な立地条件を擁する地域。需要者は開発業者・事業者が中心で、エンド向けや都心周辺での商いを予定する法人が多い。特にマンション用地需要は、好調なエンドユーザー取引需要を背景に強含んでいるが、高止まりした建築費等の負の影響も抱えている。個別性が強く、一様ではないものの、土地の需要の中心価格帯は対象標準地と同規模程度で概ね総額10∼20億円台と推量した。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にある。杉並区では人口と建築着工戸数が共に微増し、個人向けや投資物件の需要が高まる一方、用地不足が顕在化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7132137 北緯 139度6041353 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西荻窪駅(地価相場 586,500円/㎡)上井草駅(地価相場 378,500円/㎡)上石神井駅(地価相場 359,000円/㎡)井荻駅(地価相場 412,000円/㎡)荻窪駅(地価相場 459,500円/㎡)吉祥寺駅(地価相場 608,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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