新潟県長岡市福山町１０６５番の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


49,000円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市福山町１０６５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,000円/㎡としました。

新潟県長岡市福山町１０６５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市福山町１０６５番
住居表示 
価格49,000円/㎡
交通施設、距離長岡、5,700m
地積267㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況アパートも多く見られる区画整理済みの住宅地域
前面道路の状況北東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因左岸バイパス等の整備によりアクセスが向上。利便性も向上し地価の下落は緩和している。
地域要因の将来予測熟成しつつある区画整然とした住宅地域である。川西地区はアクセス道路の整備により利便性が向上していることもあり、地価の下落は縮小傾向に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は川西地区の標準的な住宅地域。市場参加者は市内居住者及び通勤者のうち30∼40代を中心とした一次取得者層である。長岡市内及び周辺の市町村など他圏域からの転入も多い。周辺では宅地供給が活発で競合も激しいが、幹線道路網の整備に伴う交通アクセスの改善、利便性の向上もあり価格調整が進展している。土地は800万円∼1200万円、新築の戸建物件で総額2500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復傾向にある。長岡市の人口は5年間で約3％減少、県全体と同程度である。

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長岡東西道路フェニックス大橋・左岸バイパスの開通（25年11月）により利便性が向上した。
地域要因の将来予測中心部から離れる幹線背後の住宅地域であるが大規模商業施設があり利便性は良い。周辺に宅地の供給はみられないがフェニックス大橋開通や道路整備が進み値頃感も出て地価下落は微減傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市の住宅地域で需要者は長岡市のほか周辺市町村からの転入も見受けられる。国道8号沿線や長岡IC周辺の商業施設の背後住宅地として需要は底固いが周辺では宅地の供給が多いことや規模が大きく総額がかさむことから市場における選好性が弱くなりつつある。土地は250㎡前後で1100万円∼1300万円程度、新築戸建物件は2500万円前後が需要の中心である。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4465115
北緯 138度7996804

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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