岐阜県本巣郡北方町柱本南１丁目２８０番外(北方真桑駅・美江寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,900円

2017年01月01日に行った岐阜県本巣郡北方町柱本南１丁目２８０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,900円/㎡としました。

岐阜県本巣郡北方町柱本南１丁目２８０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県本巣郡北方町柱本南１丁目２８０番外
住居表示 
価格50,900円/㎡
交通施設、距離穂積、3,900m
地積190㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格50,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層住宅地域として熟成しつつあり、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。周辺の住宅地需要は堅調に推移しており、地価水準は徐々に下げ止まる、と予測する。
市場の特性同一需給圏は北方町を中心に、本巣市南部、岐阜市西部及び瑞穂市東部の住宅地域を含む。需要者の中心は町内又は岐阜市に勤務する一次取得者層である。北方町内の住宅地は岐阜市内と比較して地価に割安感があるため、需要は堅調に推移している。その中で、近隣地域は町の中央部に位置し、利便性が高い。また、住環境も良好であるため、市場での人気は高い。中心価格帯は、土地は200㎡程度で1，000万円程度、新築戸建ては2，700万円程度である。
一般的要因北方町の人口は概ね横ばいで推移している。平成28年の住宅着工戸数は増加傾向にある。5月に役場庁舎が県営住宅跡地に移転した。

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格50,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町南部で施行されている区画整理事業は工事の進捗に伴って交通の流れが変わりつつあり、周辺住宅地域の生活利便性向上に寄与している。
地域要因の将来予測周辺の交通インフラ整備を受けて、町内で戸建住宅地域としての相対的地位を高めていくと予測する。地価も堅調に推移し、下げ止まりの時機をうかがうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、北方町及び岐阜市の隣接地域と判定する。需要者の中心は20代後半から40代前半の戸建取得者であり、自動者通勤が大半である。ミニ開発などの戸建市場は総じて販売が好調であり、高品等住宅も売り出し直後に買い手がついている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が700万∼1200万円、新築建売は2200万∼2800万円である。
一般的要因町人口は微減・微増の繰り返しで弱含みのほぼ横ばい。中期的に人口の減少・高齢化の加速は避けられないとみられる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4265692
北緯 136度6883308

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北方真桑駅(地価相場 45,550円/㎡)美江寺駅(地価相場 47,400円/㎡)穂積駅(地価相場 66,100円/㎡)モレラ岐阜駅(地価相場 39,300円/㎡)西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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