岐阜県本巣郡北方町北方字駒来町１５０７番(北方真桑駅・モレラ岐阜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,300円
2017年01月01日に行った岐阜県本巣郡北方町北方字駒来町１５０７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県本巣郡北方町北方字駒来町１５０７番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 47,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 穂積、5,200m |
| 地積 | 479㎡ |
| 形状 | (1.0:4.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗、作業場兼住宅等 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗兼住宅が多い古くからの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北7.6m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
前田和彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田和彦 |
|---|---|
| 価格 | 47,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 銀行支店の郊外移転から衰退が加速し、営業を続けている店舗は数えるほどになり、商業地域としての有機性が希薄になっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗移転・廃業が生じる度に商業地域としての特性が希薄になっていくと予測する。地価は下落が続き、背後住宅地の水準に近づいていくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、北方町に岐阜市西部、瑞穂市中部・北部、本巣市南部を加えた広範な圏域と判定する。典型的な需要は、小売・飲食、日用サービスの低層店舗であり、ロードサイド以外は商住混在の特性を備える地域が多い。旧来商店街で新規の商業需要は乏しく、既存店舗の駐車場拡張がみられる程度である。閉鎖店舗やその跡地の廉価処分も頻発しており、個別事情を排除した中心価格帯の把握は難しい。 |
| 一般的要因 | ICTの進化で立地条件が売上に直結する地域は狭まり、代替競争関係の及ぶ範囲が広がる一方、地理的接近性による緊密の度合いは低下している。 |
村寿也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村寿也 |
|---|---|
| 価格 | 47,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型店舗への顧客の流出、事業者の高齢化等を背景に閉鎖する店舗が増加しており、緩やかな衰退傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型店舗へ顧客が流出し、閉鎖する店舗が増加している。今後とも衰退傾向が続く、と予測する。地価水準は下落傾向が継続するが、周辺住宅地との価格差が小さくなっているため、下落幅は縮小する、と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は北方町及び周辺市内にある商業地域、及び商業系用途の混在する住宅地域。需要者の中心は地元事業者である。中小店舗を中心とする既成の商業地域は集客力が弱く、郊外型大型店舗に顧客が流出している。また、事業主の高齢化、後継者不足から閉鎖する店舗も多く、衰退傾向が続いている。商業地の取引は少なく、中心価格帯は見いだせない状況にあるが、市街地内の既成商業地域については周辺の住宅地価格にかなり接近しているものと思われる。 |
| 一般的要因 | 北方町内及び周辺市の幹線道路沿い等に立地する大型商業施設へ顧客が流出し、中小店舗を中心とする既存の商業地域は衰退傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4380844 北緯 136度686475 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮崎県東臼杵郡北方町字中島戌４０４番外１筆佐賀県杵島郡北方町大字芦原字長町１０００番１宮崎県東臼杵郡北方町字下ノ水流卯１３３３番２岐阜県本巣郡糸貫町三橋字下堤先１０２６番１岐阜県本巣郡糸貫町三橋字上内野８７０番１外岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１岐阜県本巣郡北方町大字芝原字助六１４３番２外岐阜県本巣郡北方町平成７丁目３番１外３筆岐阜県本巣郡北方町平成８丁目２８番外
参考：近隣駅の地価相場
北方真桑駅(地価相場 45,550円/㎡)モレラ岐阜駅(地価相場 39,300円/㎡)糸貫駅(地価相場 39,200円/㎡)美江寺駅(地価相場 47,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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