岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外(北方真桑駅・モレラ岐阜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,200円

2017年01月01日に行った岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,200円/㎡としました。

岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外
住居表示 
価格39,200円/㎡
交通施設、距離穂積、6,100m
地積310㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅等のほか農地もある住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田真弘氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田真弘
価格39,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として緩やかに熟成しつつあるが、地域要因は概ね静態的であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測住宅地として熟成しつつあるが、地域要因の変化は緩やかである。取引件数も少なく、当地域の地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、本巣市南部及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、本巣市内在住の一次取得者であるが、市外からの転入者も見られる。本巣市南部では、周辺市町と比較した割安感があり、最近になって開発された分譲住宅地については安定した人気がある。一方、古くからの住宅地については取引は少なく、需要は弱い。土地価格は規模にもよるが700∼1200万円程度、新築戸建分譲は2500万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因本巣市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇している。景気は緩やかな回復傾向にあるものの、地域経済は依然として厳しい状況にある。

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格39,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層住宅地域として熟成しつつあり、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも現状の住環境を維持する、と予測する。市内ではミニ開発地の需要が堅調である一方で、既成の住宅地の需要は低迷している。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は本巣市南部及び北方町北部の住宅地域。需要者の中心は市内に在住する一次取得者層である。本巣市南部は北方町、瑞穂市に隣接しているが、これらの隣接市町と比較して地価に割安感があるため市内では相対的に高い人気を維持している。ただし、需要者は住環境が劣る既存の住宅地よりミニ開発分譲地を好む傾向にあるため、既存の住宅地に対する需要は弱い。中心となる価格帯は、土地は1，000万円程度、新築戸建ては2，500万円程度である。
一般的要因本巣市の人口は微減、高齢化率は上昇している。平成28年の土地取引件数、住宅着工戸数は、前年と比較して、減少傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4411892
北緯 136度6787506

参考：該当物件周辺マップ

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宮崎県東臼杵郡北方町字亀窪子３３２５番１６宮崎県東臼杵郡北方町字中島戌４０４番外１筆佐賀県杵島郡北方町大字芦原字長町１０００番１宮崎県東臼杵郡北方町字下ノ水流卯１３３３番２岐阜県本巣郡糸貫町三橋字下堤先１０２６番１岐阜県本巣郡糸貫町三橋字上内野８７０番１外岐阜県本巣郡糸貫町仏生寺字東仙道上７９２番６岐阜県本巣郡本巣町大字山口字高崎４５８番岐阜県本巣郡真正町上真桑字糸貫川通２２５８番７１岐阜県本巣郡糸貫町三橋３丁目１０８番岐阜県本巣郡糸貫町三橋字三本木４１番１外２筆岐阜県本巣市仏生寺字上光寺１０７番７岐阜県本巣市上真桑字糸貫川通２２５８番７１岐阜県本巣市三橋３丁目１０８番岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３岐阜県本巣郡北方町大字加茂野字野田４７１番外岐阜県本巣郡北方町大字芝原字助六１４３番２外岐阜県本巣郡北方町大字高屋字北土器田南ノ町５９１番４外岐阜県本巣郡北方町大字加茂字東徳繁４０１番６岐阜県本巣郡北方町平成７丁目３番１外３筆岐阜県本巣郡北方町平成８丁目２８番外

参考：近隣駅の地価相場

北方真桑駅(地価相場 45,550円/㎡)モレラ岐阜駅(地価相場 39,300円/㎡)糸貫駅(地価相場 39,200円/㎡)美江寺駅(地価相場 47,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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