岐阜県本巣郡北方町芝原西町１丁目５７番１(北方真桑駅・モレラ岐阜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,800円

2017年01月01日に行った岐阜県本巣郡北方町芝原西町１丁目５７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,800円/㎡としました。

岐阜県本巣郡北方町芝原西町１丁目５７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県本巣郡北方町芝原西町１丁目５７番１
住居表示 
価格43,800円/㎡
交通施設、距離穂積、6,400m
地積133㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格43,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因世帯で車2台以上の保有が一般的となり、地域特性、画地条件の面で典型的需要との乖離が広がり、市場競争力の低下が続いている。
地域要因の将来予測街路条件、画地条件が比較劣位にあり、新規の戸建需要を取り込みにくい状況が続くと予測する。地価も町内の平均的な動きに対して弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、北方町及び岐阜市、本巣市の隣接地域と判定する。需要者の中心は20代後半から40代前半であり、自動者通勤が多い。主力のミニ開発を中心に戸建市場は堅調であるが、旧来の市街地・団地は需給が甘く、廉価取引も散見される。標準的な画地規模が小さいこともあって、対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が500万∼1000万円、新築建売は1800万∼2700万円である。
一般的要因町人口は弱含みのほぼ横ばい。郊外では増加傾向を維持しているエリアもあるが、旧来市街地、昭和期の団地で人口の減少・高齢化が進行している。

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格43,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測環境の変化に乏しい既成の住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。町の北部に位置し、やや利便性の劣る近隣地域の需要は相対的に弱い。このため、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は北方町北部、並びに隣接する本巣市南部及び岐阜市西部の住宅地域。需要者の中心は町内又は岐阜市に勤務する一次取得者層である。北方町内の住宅地は岐阜市内の住宅地と比較して地価に割安感があるため、需要は堅調に推移している。その中で、北方町北部の住宅地域は利便性がやや劣るため、相対的に人気の低い地域となっている。中心となる価格帯は、土地は500万円から1，000万円程度、新築戸建ては2，500万円程度である。
一般的要因北方町の人口は概ね横ばいで推移している。平成28年の住宅着工戸数は増加傾向にある。5月に役場庁舎が県営住宅跡地に移転した。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度443267
北緯 136度6926685

参考：該当物件周辺マップ

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宮崎県東臼杵郡北方町字亀窪子３３２５番１６宮崎県東臼杵郡北方町字中島戌４０４番外１筆佐賀県杵島郡北方町大字芦原字長町１０００番１宮崎県東臼杵郡北方町字下ノ水流卯１３３３番２岐阜県岐阜市大字黒野字二の丸３１９番２岐阜県岐阜市下西郷２丁目１９５番岐阜県本巣郡糸貫町三橋字村前２７７番２岐阜県本巣郡糸貫町三橋字下堤先１０２６番１岐阜県本巣郡糸貫町三橋字上内野８７０番１外岐阜県本巣郡糸貫町仏生寺字東仙道上７９２番６岐阜県本巣郡本巣町大字山口字高崎４５８番岐阜県本巣郡真正町上真桑字糸貫川通２２５８番７１岐阜県本巣郡糸貫町三橋３丁目１０８番岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１岐阜県本巣市郡府字郡府３３０番岐阜県本巣市上真桑字糸貫川通２２５８番７１岐阜県本巣市三橋３丁目１０８番岐阜県本巣郡北方町大字加茂野字野田４７１番外岐阜県本巣郡北方町大字高屋字北土器田南ノ町５９１番４外岐阜県本巣郡北方町大字加茂字東徳繁４０１番６岐阜県本巣郡北方町平成７丁目３番１外３筆岐阜県本巣郡北方町平成８丁目２８番外

参考：近隣駅の地価相場

北方真桑駅(地価相場 45,550円/㎡)モレラ岐阜駅(地価相場 39,300円/㎡)糸貫駅(地価相場 39,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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