岐阜県本巣郡北方町高屋字太子東ノ町４番４(美江寺駅・穂積駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,000円

2017年01月01日に行った岐阜県本巣郡北方町高屋字太子東ノ町４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

岐阜県本巣郡北方町高屋字太子東ノ町４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県本巣郡北方町高屋字太子東ノ町４番４
住居表示 
価格50,000円/㎡
交通施設、距離穂積、3,300m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い中にアパートが混在する住宅地域
前面道路の状況北6.3m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成市街地内の熟成した住宅地域であり、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測既成市街地内の熟成した住宅地域であり、今後とも現状程度の住環境を維持するものと予測する。各種施設との接近性が良好で、需要は堅調に推移している。このため、地価水準は徐々に下げ止まる、と予測する。
市場の特性同一需給圏は北方町南部、並びに隣接する瑞穂市東部及び岐阜市西部の住宅地域。需要者の中心は町内又は岐阜市、瑞穂市に勤務する一次取得者層である。北方町南部の住宅地は岐阜市内や瑞穂市街地と比較して地価に割安感がある。また、町内では相対的に穂積駅に近く、商業施設等との接近性も良好で利便性が高い。このため、需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で1，000万円程度、新築戸建ては2，700万円程度である。
一般的要因北方町の人口は概ね横ばいで推移している。平成28年の住宅着工戸数は増加傾向にある。5月に役場庁舎が県営住宅跡地に移転した。

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因スーパー、ドラッグストアの出店継続が地域ポテンシャルの高さを裏付けており、住宅地域として比較優位の競争力を維持している。
地域要因の将来予測旧来住宅の建ち並びで地域熟成は一巡していたが、建て替え、分譲等により戸建住宅地域としての新陳代謝が働き、世代交代を伴って地域の再形成に向かうと予測する。地価も底堅い動きが続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、北方町及び岐阜市、瑞穂市の隣接地域と判定する。需要者の中心は20代後半から40代前半の戸建取得者であり、自動者通勤が主流である。電車通勤もマイカーを介する利用者が多く、駅周辺には月極駐車場が目立つ。戸建市場は総じて堅調であり、ミニ分譲は早期にさばけている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が800万∼1300万円、新築建売は2300万∼3000万円である。
一般的要因町人口は弱含みのほぼ横ばいであるが、町勢の沿革、人口構成から中期的には人口減少・高齢化の加速は避けられないとみられる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4157121
北緯 136度6830927

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

美江寺駅(地価相場 47,400円/㎡)穂積駅(地価相場 66,100円/㎡)北方真桑駅(地価相場 45,550円/㎡)十九条駅(地価相場 44,400円/㎡)西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)横屋駅(地価相場 52,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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