岐阜県本巣郡北方町曲路２丁目６１番１(北方真桑駅・モレラ岐阜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,900円
2017年01月01日に行った岐阜県本巣郡北方町曲路２丁目６１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県本巣郡北方町曲路２丁目６１番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 49,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 穂積、4,800m |
| 地積 | 277㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
村寿也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村寿也 |
|---|---|
| 価格 | 49,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 低層住宅地域として熟成しつつあり、地域要因に特に大きな変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺で宅地開発や住宅建築が進み、低層住宅地域として緩やかに熟成度を増していく、と予測する。地域の熟成とともに、地価水準は徐々に下げ止まる、と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は北方町を中心に、本巣市南部、岐阜市西部及び瑞穂市東部の住宅地域を含む。需要者の中心は町内又は岐阜市に勤務する一次取得者層である。北方町内の住宅地は岐阜市内と比較して地価に割安感があるため、需要は堅調に推移している。供給面では、農地等を造成したミニ開発地が継続的に供給されており、市場における取引の中心となっている。中心価格帯は、土地は1，000万円から1，500万円程度、新築戸建ては2，700万円程度である。 |
| 一般的要因 | 北方町の人口は概ね横ばいで推移している。平成28年の住宅着工戸数は増加傾向にある。5月に役場庁舎が県営住宅跡地に移転した。 |
前田和彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田和彦 |
|---|---|
| 価格 | 49,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 町の新庁舎隣りで行われた再開発で、38区画の高品等住宅分譲地が早期に完売となり、町中部の地域競争力の強さが再認識された。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地介在が目立つ郊外で熟成ペースは減速しているが、アパート建築も交えながら戸建住宅地域としての特性を強めていくと予測する。地価は下落局面にあるが、マイナス幅は小さいと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、北方町及び岐阜市の隣接地域と判定する。需要者の中心は、20代後半から40代前半の戸建取得者である。町内の住宅市場は供給が比較的少ないこともあって、総じて良好な需給バランスを保っている。相続税制の改正によるアパート建築の動意はみられない。対象近隣地域及び周辺における中心価格帯は、土地が800万∼1500万円、新築建売が2200万∼2800万円である。 |
| 一般的要因 | 町人口は弱含みのほぼ横ばい。生産年齢人口の減少、高齢化率の上昇は足元で減速しているが、中期的には人口の減少・高齢化が加速するとみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4326379 北緯 136度6958656 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮崎県東臼杵郡北方町字亀窪子３３２５番１６宮崎県東臼杵郡北方町字中島戌４０４番外１筆佐賀県杵島郡北方町大字芦原字長町１０００番１宮崎県東臼杵郡北方町字下ノ水流卯１３３３番２岐阜県岐阜市大字黒野字二の丸３１９番２岐阜県岐阜市河渡３丁目１３６番３岐阜県本巣郡糸貫町三橋字下堤先１０２６番１岐阜県本巣郡糸貫町三橋字上内野８７０番１外岐阜県本巣郡真正町上真桑字糸貫川通２２５８番７１岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１岐阜県本巣市上真桑字糸貫川通２２５８番７１岐阜県本巣郡北方町大字芝原字助六１４３番２外岐阜県本巣郡北方町大字高屋字北土器田南ノ町５９１番４外岐阜県本巣郡北方町大字加茂字東徳繁４０１番６岐阜県本巣郡北方町平成７丁目３番１外３筆岐阜県本巣郡北方町平成８丁目２８番外
参考：近隣駅の地価相場
北方真桑駅(地価相場 45,550円/㎡)モレラ岐阜駅(地価相場 39,300円/㎡)美江寺駅(地価相場 47,400円/㎡)西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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