新潟県長岡市上除町字野田甲１９７番外の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
31,800円
2016年01月01日に行った新潟県長岡市上除町字野田甲１９７番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市上除町字野田甲１９７番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、6,000m |
| 地積 | 996㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 倉庫兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 工場、倉庫等が建ち並ぶ県道沿いの工業地域 |
| 前面道路の状況 | 北10.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
本間禎子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 本間禎子 |
|---|---|
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地場の景況感には弱さも残るが、沿道型店舗が見られる等、用途が多様化しつつあることから潜在的な需要がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡市内及び周辺市町村における幹線沿いの商工混在地域。製造、物流関係の中小工場や事業所のほか沿道型店舗が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人である。景気は穏やかに回復しているものの、圏域内においては本格的な企業業績の回復には至っておらず、需要は弱含みである。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯が見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。 |
富所健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富所健司 |
|---|---|
| 価格 | 31,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内ではほぼ標準的な画地であり、個別的要因に特に変動はない |
| 地域要因 | 良好な街路事情等からコンビニの進出など用途の多様化が見られ、需要の拡大期待から下落の緩和傾向が認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内の幹線沿いで商住工の混在地域一円である。需要者は市内の事業所経営者や法人等多様な業種関連で、地域外からの需要も見込まれる。中心地域からはやや離れているが、背後の住宅地域の熟成も進んでおり、路線店舗や飲食店などの需要も見込まれる可能性があり、地価の弱含み傾向は緩和している。取引される価格帯は規模等まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 地場産業は円安による輸出の一方、原材料や燃料費の上昇から先行きに不透明感があり、投資環境に大きな変化はない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 人工地植生,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4472642 北緯 138度7897676 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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