兵庫県明石市大久保町高丘３丁目５番９(大久保駅・中八木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


83,500円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市大久保町高丘３丁目５番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を83,500円/㎡としました。

兵庫県明石市大久保町高丘３丁目５番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市大久保町高丘３丁目５番９
住居表示 
価格83,500円/㎡
交通施設、距離大久保、2,600m
地積264㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福永美幸氏による調査レポート

不動産鑑定士福永美幸
価格83,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大久保町では区画整理事業等の分譲地の供給が多く古い住宅団地では地価は緩やかに下落した。
地域要因の将来予測従来からの住宅地域で熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。住環境良好な地域であるが古い住宅団地では地価は緩やかな下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市及び神戸市西区の住宅地域の圏域である。需要者の中心は明石市及び神戸市居住者が殆どを占める。住環境良好な熟成した住宅地域では居住者の高齢化は否めず属性により取引価格にばらつきがみられるものの、区画整理事業地等との競合から総じて需要は若干弱含み傾向にあると思料する。土地は2000∼2500万円程度を目安に、新築戸建住宅は3500∼4000万円の価格帯が中心となっている。
一般的要因明石市の人口は概ね横這い。景気は一部に改善の遅れも見られるが緩やかな回復基調が続いている。実需は比較的安定的に推移している。

入田裕和氏による調査レポート

不動産鑑定士入田裕和
価格83,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域であるが、周辺土地区画整理事業等による供給圧力もあって需要は弱含みである。地価はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市西区の圏域に存する住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半を占める。区画整然とした住宅地域であり住環境は概ね良好であるが、生活利便性にやや劣り、周辺土地区画整理事業等による供給圧力もあって需要はやや弱含みである。土地は標準地と同程度の規模で総額2，000万円∼2，500万円程度、新築戸建住宅は3，500万円∼4，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は、緩やかな回復基調が続いており、明石市の住宅地需要は概ね堅調であるが、立地条件の劣る地域については、需要はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7001231
北緯 134度9483071

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大久保駅(地価相場 75,900円/㎡)中八木駅(地価相場 93,300円/㎡)江井ヶ島駅(地価相場 80,200円/㎡)西明石駅(地価相場 94,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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