兵庫県明石市大久保町大窪字北開知４４８番６(大久保駅・江井ヶ島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


81,100円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市大久保町大窪字北開知４４８番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,100円/㎡としました。

兵庫県明石市大久保町大窪字北開知４４８番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市大久保町大窪字北開知４４８番６
住居表示 
価格81,100円/㎡
交通施設、距離大久保、850m
地積155㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域
前面道路の状況南7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中尾明氏による調査レポート

不動産鑑定士中尾明
価格81,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅への接近性及び利便性に良好な住宅地域に位置し、需要も堅調に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市内の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する明石市及び神戸市内の居住者である。駅徒歩圏内で、周辺に生活利便性が整い、従来から住宅地としての需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は150㎡程度が一般的であり1，200万円程度、新築建売住宅は2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因総人口は概ね横ばい。生産年齢人口は緩やかな減少。老年人口は増加。景気は緩やかな回復基調で、地価は総じて住宅地、商業地ともほぼ横ばい。

福永美幸氏による調査レポート

不動産鑑定士福永美幸
価格81,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大久保町では区画整理事業等の分譲地の供給が多いものの、宅地需要は比較的安定し地価は下げ止まった。
地域要因の将来予測県道背後の低層住宅地域としてほぼ熟成しており、当面大きな変動要因もなく今後とも現況のまま推移するものと予測される。地価は概ね横這い傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は神戸市、明石市内居住者が多い。地域は幹線道路背後の住宅地で周辺は一般住宅が多く一部農地も残るが需給は概ね安定している。最寄駅から徒歩圏であり、中心部市街地から若干離れているも需要は底堅く土地に対する需要は堅調。土地は規模にもよるが1，200万円前後を目安に、新築建売物件は2，500∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因明石市の人口は概ね横這い。景気は一部に改善の遅れも見られるが緩やかな回復基調が続いている。実需は比較的安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6959569
北緯 134度9415827

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大久保駅(地価相場 75,900円/㎡)江井ヶ島駅(地価相場 80,200円/㎡)中八木駅(地価相場 93,300円/㎡)魚住駅(地価相場 78,350円/㎡)西江井ヶ島駅(地価相場 76,500円/㎡)藤江駅(地価相場 93,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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