東京都国立市東２丁目６番２８(国立駅・西国分寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
392,000円
2017年01月01日に行った東京都国立市東２丁目６番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を392,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都国立市東２丁目６番２８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 392,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 国立、600m |
| 地積 | 75㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西11.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤川健一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤川健一 |
|---|---|
| 価格 | 391,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因に変動はないものと思われる。 |
| 地域要因 | 国立駅から徒歩圏内にある日用品等の小売店舗等が中心で繁華性に乏しく、商業地としての需要は少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 国立駅から徒歩圏の店舗や共同住宅等が建ち並ぶ住商混在地域として熟成しており、今後も現在の利用形態が継続していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR中央線及びJR青梅線沿線に広がる商業地域である。需要者は中低層の店舗併用共同住宅の建築を目的とする不動産開発業者や規模によっては自用目的の個人事業者等が想定される。地価は若干の上昇傾向にあり、今後も景気の不透明感はあるが横ばい乃至若干の上昇傾向は維持するものと思われる。市場参加者は交通接近性や顧客の流動状態等の繁華性を重視するものと思料され、また取引価格帯については用途や規模により異なり価格帯の幅は広い。 |
| 一般的要因 | 企業収益が好調な一方、個人消費の伸び悩みにより、景気回復ペースは緩やかに推移することが予測されるが、海外経済の不透明感等のリスクがある。 |
岡亨氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡亨 |
|---|---|
| 価格 | 392,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 面積が75㎡、容積が400％もあるので、用途の多様性で人気は高いと考えられる。 |
| 地域要因 | 中低層の店舗併用住宅や事務所等が建ち並ぶ近隣商業で、商圏は主として周辺居住者等が中心的な地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 国立駅南口に放射状に広がる古くからの商店街の為、商店の建て替えが一部あったとしても、当分は現状維持のままで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏内の類似地域はJR中央線国立駅を中心に、国分寺駅、立川駅の各駅近辺の商店街が競争代替関係にあると判定した。郊外の駅前商店街はコンビニや流通チェーン店等の進出で転廃業が見られる。商店中心よりも容積率400％を生かした店舗兼共同住宅等への建て替えで収益の確保を目指している。これらの地域の需要者の中心は個人事業者や地元地縁者である。土地100㎡付き、新築マンションで150，000千円前後が需要の中心と思われる。 |
| 一般的要因 | 日本経済は回復過程にあり、失業率も低下し、求人倍率も上がっているが、消費が伸び悩んでいる。中国の成長鈍化もあるが、景気は浮揚している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6952862 北緯 139度4512094 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都国分寺市南町３丁目２７００番３７栃木県下都賀郡国分寺町大字小金井字西原５８７番７外１筆東京都国立市北３丁目３８番１０東京都国立市東２丁目２３番１５東京都国立市西１丁目６番２６の一部東京都国立市西２丁目７番１７東京都国立市東２丁目２３番３６東京都国立市東一丁目１６番３東京都国立市中一丁目１１番３東京都国立市西三丁目６番２７外２筆東京都国立市東三丁目１１番２７東京都府中市西府町１丁目２９番５東京都府中市北山町三丁目２３番２東京都府中市北山町４丁目２０番３
参考：近隣駅の地価相場
国立駅(地価相場 309,000円/㎡)西国分寺駅(地価相場 331,000円/㎡)谷保駅(地価相場 303,000円/㎡)矢川駅(地価相場 302,500円/㎡)恋ヶ窪駅(地価相場 282,000円/㎡)西国立駅(地価相場 309,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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