埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６(北坂戸駅・坂戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
96,500円
2017年01月01日に行った埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 96,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北坂戸、900m |
| 地積 | 160㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
太幡豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 太幡豊 |
|---|---|
| 価格 | 96,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 価格形成に影響を及ぼす変化はない。 |
| 地域要因 | 北坂戸駅を最寄りとする徒歩圏内の戸建住宅地域であり、建築協定が適用されている。このため、地域に顕著な変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然と戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も、現況の良好な居住環境を保持したまま、推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏川越市北部、坂戸市及び鶴ヶ島市内の東武東上線や東武越生線の各駅を最寄とする徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、自己の居住の用に供する住宅を求める個人である。都心からの距離がやや大きく、域外からの転入は少ないため、需要は高くはない。取引市場では、標準地規模の土地で1，000万円台後半、新築の建売分譲住宅が2，000万円台後半での取引がそれぞれ中心的な価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 円安による中小企業収益の未回復、及び国内需要、投資意欲の横ばいにより景気の持ち直し感がなく地価は横ばい傾向にある。 |
今西芳夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今西芳夫 |
|---|---|
| 価格 | 96,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏内にある住宅地の価格安定化傾向と相対的な需要減少が併存しており、総じて変化の要因に欠ける状態である。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域はひとまとまりの低層戸建住宅団地を形成している。画地の使用に関して将来的な変動要因は認められず現状維持と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武東上線北坂戸駅徒歩圏、並びに坂戸、若葉等各駅徒歩圏の住宅地域である。主たる需要者は30歳代を中心とする勤労者家庭であり、一面では地縁的な牽連性も強い。近時の市場動向は、需要の中心が川越以南へ移行しており、坂戸鶴ヶ島圏域内における相対的な需要の減少を招いている。結果当該圏域では地元需要に限定的である。中心価格帯は昨年と水準的に変化は見られず新築戸建で2500万円前後が主となると認められる。 |
| 一般的要因 | 低金利、景気のごく緩やかな回復動向の下で大きな変動要因に欠ける。商業系に変化は乏しく住宅は利便性の良否で需要の明暗が分かれ差が激しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9749755 北緯 139度3889826 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県入間郡坂戸町大字石井字大智寺前２３７４番１埼玉県入間郡坂戸町大字千代田１０８番２５埼玉県入間郡坂戸町日の出町２４８番７外埼玉県坂戸市伊豆の山町４番２４埼玉県坂戸市仲町２３番４埼玉県坂戸市末広町３番１０埼玉県坂戸市泉町２丁目６７３番１２埼玉県坂戸市元町７１番１０埼玉県坂戸市清水町１２９１番６１
参考：近隣駅の地価相場
北坂戸駅(地価相場 103,500円/㎡)坂戸駅(地価相場 105,000円/㎡)高坂駅(地価相場 96,500円/㎡)若葉駅(地価相場 105,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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