埼玉県坂戸市大字片柳字馬場先１６４５番１２(北坂戸駅・坂戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
70,600円
2017年01月01日に行った埼玉県坂戸市大字片柳字馬場先１６４５番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県坂戸市大字片柳字馬場先１６４５番１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 70,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北坂戸、1,200m |
| 地積 | 91㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中野拓氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中野拓 |
|---|---|
| 価格 | 70,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 土地区画整理事業地内に所在するが、近傍での事業にまだ進捗が認められない。駅や商店街へのアクセスも劣り、地価は依然として下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地、空地などの低・未利用地が多く残り、近隣地域での区画整理事業は依然として未着手である。当面は、現状維持のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は坂戸市及び鶴ヶ島市に所在して、戸建住宅が多く見られる郊外の住宅地一帯と把握した。主たる需要者は勤労者世帯で第一次取得者層が多く、地縁を有する場合が多い。価格は値頃感があるが、近隣地域は利便性に劣り、成熟した市街地や他の土地区画整理事業が完了した地域と比較すると人気に欠ける。近傍での取引は多くはないが、対象準地程度の規模の土地は600∼800万円程度の水準をもって取引されている模様である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復を続け、都心部を中心に地価も上昇基調にある。その一方、地方や外延部では需要の広がりに欠け、地価の二極化が進行している。 |
﨡原康善氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 﨡原康善 |
|---|---|
| 価格 | 70,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はありません。 |
| 地域要因 | 区画整理が未了で仮換地指定を待機する状況が続いています。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理事業の進展が鈍いので、環境改善を実感できない状況が続いています。当分の間現状が維持されると予測します。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市で、北坂戸駅周辺の住宅地との代替需要が顕著に見られる中で、需要者の中心は圏内及び都心からの1次取得者です。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域ですが区画整理地区内の仮換地未了地のため、建替え及び取引は限定されています。都心への所要時間がかかることで地価は弱含みが続いています。不動産業者による新築戸建で2500万円前後が中心価格となっていて、市街化調整区域の戸建と価格面で競合しています。 |
| 一般的要因 | 経済環境は景気の踊り場から脱せず設備投資と個人消費は伸びていません。一方、大型投資物件は品薄で取得競争は激しくなっています。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9768308 北緯 139度4016696 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
埼玉県入間郡坂戸町大字千代田１０８番２５埼玉県坂戸市清水町６３番５０埼玉県坂戸市仲町２３番４埼玉県坂戸市末広町３番１０埼玉県坂戸市泉町２丁目６７３番１２埼玉県坂戸市元町７１番１０埼玉県坂戸市清水町１２９１番６１
参考：近隣駅の地価相場
北坂戸駅(地価相場 103,500円/㎡)坂戸駅(地価相場 105,000円/㎡)高坂駅(地価相場 96,500円/㎡)若葉駅(地価相場 105,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード