栃木県下野市仁良川字道光山１５７１番４３(小金井駅・自治医大駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,800円

2017年01月01日に行った栃木県下野市仁良川字道光山１５７１番４３(栃木県下野市(仁良川地区第一工区５１−１街区２８外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,800円/㎡としました。

栃木県下野市仁良川字道光山１５７１番４３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下野市仁良川字道光山１５７１番４３
住居表示(仁良川地区第一工区５１−１街区２８外)
価格38,800円/㎡
交通施設、距離自治医大、3,200m
地積224㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い区画整理進行中の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増山裕司氏による調査レポート

不動産鑑定士増山裕司
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理進行中の住宅地域であり、事業の進捗に伴い、宅地需要が増えつつある。地価は下落しつつも回復の兆しが見られる。
地域要因の将来予測郊外部に位置する区画整理進行中の住宅地域であり、事業の進捗に伴い、未利用地の宅地化が進んでいる。今後、徐々に住宅地としての熟成度が高まるものと期待される。
市場の特性同一需給圏は下野市及びその周辺部の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者及び通勤者で一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの流入も見られる。需要は既成の住宅地域では潜在的に見られるがやや弱含みであり、郊外部の区画整理進行中の地域においては比較的堅調である。土地は総額で1，000万円前後、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因下野市の人口は概ね横ばい傾向にある。立地性に優れた地域では地価の上昇または横ばいも見られるが、総じて、地価は下落傾向にある。

金田敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士金田敏夫
価格38,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 区画整理途上の住宅地であり、未だ農地も多く見受けられるが、周囲の街路の整備等に伴い、徐々に住宅地として熟成してきつつある。
地域要因の将来予測 区画整理が進行中の住宅地域であり、周囲には未だ空き地が多く見受けられる状況下にあるが、徐々に宅地化が推進されてきていることから、今後は住宅地としてより成熟していくものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、下野市及びその周辺の市町に属する住宅地域。需要者の中心は、市内在住者に混じって隣接市町からの流入も見受けられる。需要は分譲地及び土地区画整理された地域に集中しており、郊外に位置するものの、区画整理途上であり、地価も低廉であることなどから、需要は比較的多い。取引の中心は土地のみで1，000∼1，500万円、土地及び建物で2，500∼3，000万円程度であり、地域性の向上等を受け、下落幅は縮小している。
一般的要因 回復基調にある景気の影響を受ける一方、利便性に恵まれた地域性から、需要は堅調であるものの、人口増加に歯止めが掛かるなど先行きは不透明。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3648119
北緯 139度8457764

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小金井駅(地価相場 37,750円/㎡)自治医大駅(地価相場 36,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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