栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外(小金井駅・自治医大駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,700円
2017年01月01日に行った栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 13,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小金井、2,700m |
| 地積 | 815㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が見られる農地の多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
坂本嘉男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂本嘉男 |
|---|---|
| 価格 | 13,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地価水準の低い住宅地域で需給共に少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小金井駅南東方に位置する農家住宅が建ち並ぶ農家住宅地域で、今後とも農家住宅地域としての推移を辿るものと予測する。需要も少ないが価格水準が低く地価は横這いで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、下野市及び近接する市町の農家住宅を中心とする住宅地域。需要者の中心は市内及び隣接市町の居住者が大部分を占め、外部からの需要は少ない。需給動向は、集落内あるいは地縁選好性ある者が土地を求める場合が希にある。取引自体が少なく取引規模もまちまちで需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、単価で見ると1㎡あたり10，000円∼20，000円の水準である。 |
| 一般的要因 | 5年間基準の栃木県の人口減少（−1．6％）に対し、減少率（−0．3％）は小さく、世帯数は4．3％増加し、住宅地に対する需要は底堅い。 |
増山裕司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 増山裕司 |
|---|---|
| 価格 | 13,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅地域で大きな変動要因は見られず、需要は乏しく、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅が散在する農家住宅地域であり、地域的な変化に乏しく、今後も現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下野市郊外及びその周辺部の市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する農業従事者である。旧来からの集落地域であり地域的に大きな変動はなく、行政的な規制・制約が強いことから、需給ともに低位である。取引自体が少なく、規模もまちまちであるため、総額の把握は困難であるが、単価は1㎡当たり13千円前後が需要の中心とみられる。 |
| 一般的要因 | 下野市の人口は概ね横ばい傾向にある。立地性に優れた地域では地価の上昇または横ばいも見られるが、総じて、地価は下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3648119 北緯 139度8457764 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小金井駅(地価相場 37,750円/㎡)自治医大駅(地価相場 36,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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