栃木県下野市小金井字東原２７９１番３(小金井駅・自治医大駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,700円

2017年01月01日に行った栃木県下野市小金井字東原２７９１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。

栃木県下野市小金井字東原２７９１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下野市小金井字東原２７９１番３
住居表示 
価格36,700円/㎡
交通施設、距離小金井、900m
地積228㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇塚浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士宇塚浩一
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模な既成市街地内のやや雑然とした地域で、地域要因に大きな変化はないが、選別化による選好性がやや劣っており、地価下落が続いている。
地域要因の将来予測小規模な市街地内のやや雑然とした住宅地域で、大きな変化はなく、当分は現状で推移すると思われる。選別化による選好性がやや劣る地域となったため、下落率は縮小傾向であるが地価下落が続くものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は下野市及び近接市町の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入は少ない。下野市では住宅地需要は堅調であるが、近隣地域付近は雑然とした地域で選別化による選好性がやや劣っており、近隣地域及び近接する類似地域では、不動産の需給関係は需要がやや弱含みである。需要の中心は土地で700万円∼1300万円程度、新築戸建住宅は2400万円∼3000万円程度である。
一般的要因下野市の人口は横這い傾向であるが、土地取引件数は、平成26年に回復し、平成27年は増加し、平成28年は概ね横這いとなった。

小川勉氏による調査レポート

不動産鑑定士小川勉
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。JR宇都宮線の線路敷と国道4号に挟まれた住宅地域で、周辺地域に比べ選好性は低く、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測空地も見られる住宅地域であるが、駅に近いことから今後は住宅地域として熟成していくものと予測する。地価は土地区画整理地との選別化によりやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は下野市及びその周辺部の住宅地域である。需要者の中心は下野市及びその周辺市町に居住もしくは勤務する者で同一需給圏外からの流入も見受けられる。近隣地域は国道4号とJR宇都宮線線路敷に挟まれていることからやや閉塞感があり、街路の配置の状態もやや劣ることから土地区画整理地に比べ選好性はやや低く需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地のみで総額1，000万円前後、土地建物は2，500万円前後が需要の中心とみられる。
一般的要因下野市の人口はほぼ横ばいで推移。自治医大周辺地区では地価の上昇が見られ、他の地域においても一部に地価の下げ止まりがみられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3746326
北緯 139度8405568

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県下都賀郡国分寺町大字小金井字西原５９８番１０内栃木県下都賀郡国分寺町大字小金井字結城道１１８番２栃木県下都賀郡国分寺町大字小金井字下原３００９番９５栃木県下都賀郡国分寺町大字小金井字八竜神５３０番３外栃木県下都賀郡国分寺町大字小金井字テシコ１８２９番１栃木県下野市駅東７丁目５番７外栃木県下野市磯部字八幡河原９５番１外栃木県下野市小金井字テシコ１８２９番１栃木県下野市下古山字新田上１４８番７栃木県下野市小金井字結城道１２２番６栃木県下野市小金井字下原３００９番９５

参考：近隣駅の地価相場

小金井駅(地価相場 37,750円/㎡)自治医大駅(地価相場 36,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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