兵庫県宝塚市千種１丁目９１番２(小林駅・逆瀬川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


194,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市千種１丁目９１番２(兵庫県宝塚市千種１−８−４８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を194,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市千種１丁目９１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市千種１丁目９１番２
住居表示千種１−８−４８
価格194,000円/㎡
交通施設、距離小林、390m
地積155㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格194,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性及び住環境良好な住宅地域であり、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として概ね成熟しており、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。利便性及び住環境に恵まれ、根強い需要が認められ、地価は微増傾向を持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急今津線沿線を中心とした概ね宝塚市内の住宅地域である。需要者は宝塚市及びに周辺市に居住し、やや高水準の所得者層が中心である。高台の丘陵部に所在するため、地勢条件にやや劣るものの、交通利便性及び居住環境に恵まれた戸建住宅地域であり、需要は堅調に推移しており、地価は微増傾向にある。土地は3，000万円程度、新築戸建住宅で4，500万円∼5，000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因人口は微増傾向で、阪神間でも知名度の高い住宅地である。利便性良好な地域を中心に、需要は堅調であるが、山手住宅地の需要はやや弱含みである。

長谷川由紀氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川由紀
価格194,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面は現状の地域的特性が維持されるものと予測する。市内では比較的都心への利便性が高く地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急今津線沿線で概ね宝塚市の住宅地が圏域である。需要者の中心は、比較的資金的余裕のある需要者層で、一部市外からの転入者も認められる。当該地域は、坂の多い地域であるが、当該地域への選好性が比較的高く、需要は一定程度見込まれる。市場の中心価格帯は、土地は150㎡程度の土地で3000万円前後であり、新築戸建住宅は4000万円∼5000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因宝塚市は知名度があり住環境等に優れ一定の需要が認められる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7918292
北緯 135度3495822

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小林駅(地価相場 180,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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