兵庫県宝塚市宝梅２丁目５０番２(逆瀬川駅・宝塚南口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


139,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市宝梅２丁目５０番２(兵庫県宝塚市宝梅２−５−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を139,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市宝梅２丁目５０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市宝梅２丁目５０番２
住居表示宝梅２−５−１８
価格139,000円/㎡
交通施設、距離逆瀬川、1,300m
地積162㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森本光弘氏による調査レポート

不動産鑑定士森本光弘
価格139,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪急沿線山手の住宅地として根強い需要がある反面、自然災害に対するの関心が高まっており傾斜地が敬遠される傾向もある。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする山手の閑静な住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は横ばいからやや下落傾向でで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宝塚市を中心とする阪急今津線沿線の山手住宅地域。需要者は市内の居住者のほか阪神間の戸建住宅を指向する個人が多い。近年、土砂災害等の危険性から山間部の傾斜地は敬遠される傾向があるが、標準地は比較的緩やかな山手丘陵部の住環境に恵まれた住宅地域で、需要は比較的安定している。土地は50坪程度の規模で2，000万円∼2，500万円程度、新築建売住宅では3，500∼4，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因宝塚市の不動産市場に大きな変化は見られないものの、鉄道沿線の都市部と利便性の劣る山手との地価の二極化は一層強まっている。

堀田勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士堀田勝己
価格139,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離のある住宅地域で、地域要因に大きな変動はないが、沿線人気の下支えもあって地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。需給関係に大きな変化はなく、地価は横ばい傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線及び宝塚線の沿線で、概ね宝塚市の圏域。需要者は、同一需給圏内居住者のほか、他地域からの流入も見られる。最寄駅からは徒歩圏外となるが、落ち着いた環境などが評価され、需要は堅調。地価は横ばい傾向が続いている。土地は総額で2000∼3000万円程度、新築戸建住宅は4000∼4500万円程度のものが需要の中心である。
一般的要因宝塚市の人口は近年横ばい∼微増傾向。景気動向を背景に、利便性の優れる住宅地への需要は堅調。一方、郊外や丘陵地は依然として弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7959176
北緯 135度3383939

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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