京都府綾部市寺町上石１５番１１(綾部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,500円

2017年01月01日に行った京都府綾部市寺町上石１５番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。

京都府綾部市寺町上石１５番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府綾部市寺町上石１５番１１
住居表示 
価格33,500円/㎡
交通施設、距離綾部、2,000m
地積204㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井忠夫氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井忠夫
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地総合情報システムによるとJR綾部駅を最寄駅とする住宅地域内の物件取引件数は直近1年間で28件、その前の1年間は32件であった。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、当面は地域内の標準的使用については変化はないが、市街地の外縁部で人口減少と老齢化が進行している地域であり、地価水準は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は綾部市街地内の既成住宅地の区域である。需要者は綾部市居住の第一次取得者が中心で、圏外からの転入者は少ない。京都府北部地域の景況は依然として悪く、16年前に分譲を開始した市営の桜が丘住宅団地が未だに売れ残っていることからも分かるとおり、住宅購入マインドは依然として停滞したままで安価な中古物件へ需要がシフトする傾向が続いている。需要水準に即応する価格帯は、対象標準地の規模の土地では5百∼1千万円程度とみられる。
一般的要因平成28年5月の線引き廃止により市街化区域や市街化調整区域はなくなり、都市計画区域（用途地域、特定用途制限地域）と区域外となった。

山口将史氏による調査レポート

不動産鑑定士山口将史
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因線引き廃止に伴う地域の状況の変化は特段見られない。土砂災害リスクや駅徒歩圏外等から需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測熟成した既成住宅地域である。線引き廃止による影響は見られず、当面現状通り推移するものと予測する。市街地郊外に存し、人口減や高齢化から需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は綾部市及び隣接の福知山市における既成住宅地域一帯。需要者は綾部市内の居住者等個人が中心的で、他圏域からの流入は少ない。市街地中心部からやや郊外に存する既存住宅地域であり、街路条件や交通接近性等利便性に劣るほか土砂災害リスクも認められるため市場競争力は相対的に弱い。需要の中心となる価格帯は土地総額で500万円∼1，000万円である。
一般的要因当市の人口は減少傾向が続き不動産需要は全般的に弱含み。平成28年5月10日線引き廃止に伴う地価への影響は顕在化に至っていない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度288798
北緯 135度2597261

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

綾部駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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