京都府綾部市神宮寺町東谷３番２(綾部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,100円

2017年01月01日に行った京都府綾部市神宮寺町東谷３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,100円/㎡としました。

京都府綾部市神宮寺町東谷３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府綾部市神宮寺町東谷３番２
住居表示 
価格47,100円/㎡
交通施設、距離綾部、450m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にアパート等も見られる高台の住宅地域
前面道路の状況南西6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

三嶋達男氏による調査レポート

不動産鑑定士三嶋達男
価格47,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に住環境に優れる地域ではなく、大幅な変動は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とした既成の住宅地域で土地利用に変化等は見られず、さしたる地域要因の変動もないと考えられるので、当分の間、ほぼ現状維持で推移するものと予測される。地価の下落は、当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は綾部市及び隣接市域の住宅地域である。想定される需要者は綾部市居住者を中心として転入需要も認められる。同一需給圏内には分譲住宅地の供給も続いていることから、山裾寄りに位置している古くからの当地域における住宅需要は弱含みに推移している。地域内の中心価格帯は土地で800万円、新築分譲価格で2500万円程度と把握される。  れる。
一般的要因綾部市では人口減少、大都市圏からの経済効果の波及、分譲地供給、グンゼ跡地の賃貸住宅等の影響がある。

吉岡和潔氏による調査レポート

不動産鑑定士吉岡和潔
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成28年5月10日に線引き廃止が告示され、非線引き都市計画区域（用途地域・特定用途制限地域）と都市計画区域外に区分されることになった。
地域要因の将来予測山裾の既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。高齢化の進展から需要は流出気味で、地価水準についてはやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR綾部駅勢圏で形成される既成住宅地域を中心とする圏域である。需要者は同市内に居住する戸建需要者層が中心である。同駅北側での民間業者による新規分譲地の供給圧力及び高齢化の進展から同駅周辺の利便性良好な平坦地への住み替え需要等により、交通接近条件が良好なもののやや高台に位置する当該地域の選好性は減退気味であり、地価はやや下落傾向にて推移している。新築戸建住宅で2，500万円までの取引が需要の中心価格帯である。
一般的要因人口減少・少子高齢化進展の一方で、市街地では工場増設に伴う転入需要、農村部では空家バンク・補助金政策の成果から一部で需要回復が見られる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2979386
北緯 135度2521626

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

綾部駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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