京都府綾部市城山町５番(綾部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,600円

2017年01月01日に行った京都府綾部市城山町５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,600円/㎡としました。

京都府綾部市城山町５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府綾部市城山町５番
住居表示 
価格13,600円/㎡
交通施設、距離綾部、4,600m
地積13,215㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大中規模工場が建ち並ぶ内陸型の工業団地
前面道路の状況北16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇野行将氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野行将
価格13,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因物流関連を中心に引き合いは増えつつあるが、工場用地の新規造成はない。同工業団地内では最近の成約事例は把握されていない。
地域要因の将来予測工場を中心とする熟成した内陸型工業団地で、土地利用状況に変化は少ない。綾部市内では工業団地の新規造成はないが、需要も少ないため、地価水準は一般的要因の影響を受けつつやや弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、京都府北部及び周辺地域における工業地域である。需要者の中心は関西圏や府北部に拠点を必要としている製造業者や物流業者である。大企業製造業については業況の回復も見受けられるが、中小事業者の工場・事業所用地に対する需要は依然として弱含みであり、工場用地の供給量は少ないものの、需給は弱含みで推移している。新規の土地取引が少ないことに加えて、画地規模の多様性もあり、取引市場で中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因京都府北部の高速道路網の充実等により既設工場の拡張等も見られるが、設備投資意欲回復の程度はやや弱い。

寺田吉宏氏による調査レポート

不動産鑑定士寺田吉宏
価格13,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因製造業関係の工場を主体とする工業地域として熟成を深めており、物流施設関連の潜在的需要が見られるものの、地価はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測工場を中心とする内陸型工業団地で、土地利用状況に特別な変動等は見られず、綾部市内では工業団地の新規造成は行われていないものの、景気動向、業況等を反映し需要はやや弱含んで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、京都府北部地域において概ね幹線道路・自動車専用道路周辺に形成される工業地域を中心とする圏域。需要者は、主として関西に拠点を置く製造業や物流業者が中心であるが、全国的規模の法人等も見受けられる。景気回復の余波は未だ微弱で、好調な通販事業に関連する大規模物流用地に対する需要等も特に見られず、企業の新規投資はやや弱含みで推移している。取引は僅少で、規模等により様々であり、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因京都府北部の高速道路交通網の充実に伴い都市部からの新規進出、設備拡張も見られるが、景況回復は緩慢で本格的な需要の持ち直しに至っていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3036824
北緯 135度2602118

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

綾部駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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