京都府綾部市井倉新町土ノ上２番３(綾部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った京都府綾部市井倉新町土ノ上２番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

京都府綾部市井倉新町土ノ上２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府綾部市井倉新町土ノ上２番３
住居表示 
価格41,500円/㎡
交通施設、距離綾部、500m
地積168㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に、工場、事業所等も見られる住宅地域
前面道路の状況南3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

三嶋達男氏による調査レポート

不動産鑑定士三嶋達男
価格41,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に住環境に優れる地域ではなく、際立った変動はない。
地域要因の将来予測工場、事業所等も混在する地域であるが、住宅地としての利用が増えつつあるため、中長期的には住宅移行地になるものと予測される。地価の下落は、当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、綾部市及び隣接市域の住宅地域である。当地域は事業所等も散見されるが、事業用地需要は少なく、住宅地としての選好性を有する需要者による取得が多い地域である。街路条件がやや劣り、周辺に工場等も存することから当該地域における住宅需要は弱含みである。需要者の大半は綾部市及び周辺市居住者であり、地域内の土地で700万円前後、新築の戸建住宅で2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因綾部市では人口減少、大都市圏からの経済効果の波及、分譲地供給、グンゼ跡地の賃貸住宅等の影響がある。

吉岡和潔氏による調査レポート

不動産鑑定士吉岡和潔
価格41,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成28年5月10日に線引き廃止が告示され、非線引き都市計画区域（用途地域・特定用途制限地域）と都市計画区域外に区分されることになった。
地域要因の将来予測工場、事業所等も混在する住宅地域として成熟し土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。地価水準については徐々に下落緩和が進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR綾部駅勢圏で形成される混在地の影響を残す既成住宅地域を中心とする圏域である。事業所等が散見されるが事業用地需要は少なく、需要者は交通接近性が良好なため住宅地の取得を希望する戸建需要者層が中心である。街路条件低位で工業系の利用形態も混在する環境等から選好性がやや劣るものの、供給余地が少なくほぼ成熟しつつあり、地価は下落緩和傾向で推移している。新築戸建住宅で2，500万円までの取引が需要の中心価格帯である。
一般的要因人口減少・少子高齢化進展の一方で、市街地では工場増設に伴う転入需要、農村部では空家バンク・補助金政策の成果から一部で需要回復が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3049044
北緯 135度251243

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

綾部駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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