京都府綾部市広小路１丁目１１番(綾部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,200円

2017年01月01日に行った京都府綾部市広小路１丁目１１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。

京都府綾部市広小路１丁目１１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府綾部市広小路１丁目１１番
住居表示 
価格51,200円/㎡
交通施設、距離綾部、500m
地積201㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗の多い既成商業地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井忠夫氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井忠夫
価格51,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因綾部駅の南側の旧来の商店街は空き店舗が増えて活気がなくなりつつあり、駅の北側の商業施設への顧客の流出が続いている。
地域要因の将来予測当該商店街は市街地人口の減少や後継者不足などにより衰退しつつあり、この傾向は当面続くものと予想される。
市場の特性同一需給圏は綾部市内およびその周辺市町における既成商業地域。綾部市の中心市街地内に存する古くからの商店街で、需要者の中心は地縁性をもつ限られた法人または個人事業者である。駅南側の商店街は衰退傾向にあるが、売り物件が特に増えているわけではない。景気回復の遅れから商業設備投資意欲は低迷しており需給は弱い。需要の中心となる価格帯は中古店舗などの取引の場合では1千万円∼1千5百万円とみられる。
一般的要因平成28年5月の線引き廃止により市街化区域や市街化調整区域はなくなり、都市計画区域（用途地域、特定用途制限地域）と区域外となった。

山口将史氏による調査レポート

不動産鑑定士山口将史
価格51,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型店への顧客流出や後継者問題もあり、店舗を閉鎖し住宅利用に移行しつつある。線引き廃止に伴う地域の状況の変化は特段見られない。
地域要因の将来予測市中心部の旧来からの商業地域であるが地域経済の低迷や後継者問題により繁華性は衰退傾向である。線引き廃止の影響は見られず、企業等の積極的な進出も見られないことから地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は綾部市及び隣接する福知山市等における既成商業地域。綾部市における旧来からの近隣商業地域で、小規模の個人商店等が建ち並ぶが、後継者問題や顧客の流出等により商業地としては衰退傾向にある。中心となる需要者は地元の個人事業者等が中心的であるが、利便性の高さから一般住宅への建替需要も見られる。需要の中心価格帯としては中古店舗では概ね土地価格が大半を占め、総額で1，000万円∼1，500万円とみられる。
一般的要因当市の商圏人口は減少傾向が続き既存商業地に対する需要は弱含み。平成28年5月10日線引き廃止に伴う地価への影響は顕在化に至っていない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2994468
北緯 135度2554261

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

綾部駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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