奈良県吉野郡下市町大字下市７８３番(下市口駅・越部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,900円

2017年01月01日に行った奈良県吉野郡下市町大字下市７８３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,900円/㎡としました。

奈良県吉野郡下市町大字下市７８３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県吉野郡下市町大字下市７８３番
住居表示 
価格23,900円/㎡
交通施設、距離下市口、1,000m
地積186㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況南東3.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中本欽也氏による調査レポート

不動産鑑定士中本欽也
価格23,900円/㎡
個別的要因南東向き中間画地であり、日照、通風等居住の快適性に優れる。個別的要因に関し、特に変動は認められない。
地域要因一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。一方、地価については依然として下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄吉野線等の沿線で、下市町及び周辺市町村における既成住宅地域の圏域である。地縁的選好性の強い圏域であるため、需要者は地元の住民が中心であり、圏外からの転入者は殆ど見られない。圏域内においては世帯分離等による取引が散見される程度であり、高齢化や人口の減少が顕著で、新規の供給も殆ど見られないことから、需給動向としては弱含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は190㎡程度の土地で500万円までと考えられる。
一般的要因下市町は、主要産業である林業及び木材関連産業等の衰退に伴い、人口の減少、高齢化率の上昇に直面している。

藤田秀紀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田秀紀
価格23,900円/㎡
個別的要因南東道路の画地で日照の面で優位性があるが、競争力等で特段の変動要因は認められない。
地域要因駅から徒歩圏内にあるが、大型商業施設が周辺になく、生活利便性が劣ることから、依然地価の下落が継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅の中に空地等がみられる既成住宅地域であり、人口の減少や高齢化が進行していること等から、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は下市町全域及び隣接町（大淀町、吉野町）の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占める。一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域であり、駅から徒歩圏内にあるが、下市町全体が奈良県中和地区等への人口流出傾向にあるため、需要は低調である。土地は190㎡程度で455万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因交通の便が悪いこと等から、他市町からの人口の流入は少なく、人口は減少し、高齢化も進行しており、土地の新規需要は乏しい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3752268
北緯 135度788683

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下市口駅(地価相場 26,200円/㎡)越部駅(地価相場 23,900円/㎡)大阿太駅(地価相場 27,500円/㎡)六田駅(地価相場 25,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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